最近深圳那些偷偷开盘的新房，到底卖得怎样？
如今，深圳的新盘都流行静悄悄地卖。楼市严控之后，开发商似乎都达成了默契，不管是豪宅还是刚需，预售一拿就都安静地在营销中心卖房。
据了解，最近这些偷偷开盘的住宅当天销售率基本都无比惨淡，甚至还有1.9%的去化率！也不怪乎开发商纷纷启动转介，有楼盘在启动联动后销量甚至逆袭排到了成交榜前十。
真实的市场情况究竟如何？楼校长挑选了几个关注度相对较高的新盘，遍布福田、龙岗、龙华，为大家揭开这层面纱。
壹
楼校长曾在去年底的时候统计了新政前后开盘对比，发现大部分楼盘都陷入了“销售一成”的魔咒。
即使今年稍微有点儿解冻迹象，但整体市场依然冷静得很，而新入市的楼盘也仍旧没有打破所谓的“一成魔咒”。
数据来源：深圳中原数据研究中心
楼校长拿到了部分新盘的第三方机构监控数据，基本上拿了预售在营销中心顺卖的楼盘，当天销售都不过数十套，去化率普遍都是个位数，甚至还有低至1.9%的！
根据了解到的近期入市新盘信息，楼校长给大家总结了三大规（tao）律（lu）：
市场冷清，刚需谨慎土豪任性
新政余威仍在，在上半年成交价格和成交量集体扑街的情况下，刚需购房者还是相对比较谨慎，持观望态度。
从楼校长统计的近期入市9个住宅中，刚需占了7个。除了在营销中心集中摇号选房的深城投中心公馆成绩稍微好点，其余当天去化率基本都是个位数，其中龙岗的深房传麒尚林甚至不到2%。
但深圳土豪们压抑许久，终于等到零星几个豪宅入市，下手比谁都快。新盘稀缺豪宅更稀缺的福田，上半年安托山两大项目：万科瑧山府和安峦公馆终于入市。前者即使在营销中心开盘，220套房当天就卖掉了170套，去化将近8成。后者更是傲娇，直接不对外卖，早早内部就把房源基本消化光了。
而今年唯一一个在酒店开盘的豪宅华侨城天鹅堡，号称8.4万/平起，现场也聚集了400多位土豪，并且很快把所谓“最低总价”1000多万的房源抢光。
下半年深圳还有招商双玺、华润悦府等豪宅入市，楼校长仿佛已经看到一大波蠢蠢欲动的土豪们了。
关内楼盘备案价偏低，关外刚需盘却很放肆
由于政府严格控制高价盘备案（原因大家都懂的），因此关内的楼盘尤其是豪宅备案速度都极其缓慢。即使备案成功了，价格也是被压到偏低的水平。
原本计划卖12-13万/平的安托山两大豪宅，最终的备案均价都在10万/平以下，低于周边二手房，安峦公馆甚至还有7.8万/平的房源。然而开发商私下也有对策，据内部人士透露，由于备案价偏低，安峦公馆跟购房者签了双合同，把装修费用提高并独立出来，这也变相增加了首付成本。（据悉，万科瑧山府也采取了类似的解决方案）
豪宅们很克制，但刚需盘却很放肆。最近刚取得备案开盘的万科麓山，让布吉新盘价格直接冲到了6万。如果说万科麓山至少还是品牌开发商、带不错的学位，那么同片区的小楼盘东方盛世花园也卖到5.7万/平，也是一脸懵逼。
这也侧面印证了第一点，为啥豪宅比刚需卖得好。毕竟购房者钱多，但人不傻。
开盘卖得不好？后期全靠中介联动
在深圳新房市场，中介联动是普遍现象。在市场冷清的时候，这种方式就更加成了开发商的救命稻草。
据楼校长了解，近期顺销卖得不好的楼盘，基本上都启动了中介联动。经过大量中介疯狂推广带客，好几个楼盘销售量都明显提升。
最典型的就是位于龙华观澜的阳基御龙山，直接从不到一成的惨淡去化率逆袭到6月成交套数TOP1。开盘当天878套房只卖了36套，去化率约4%。而在启动转介之后，6月份成交套数直接飙升至深圳第一，成交面积仅次于当初销售率高达8成的万科瑧山府。
因此在顺销+转介的大趋势下，单纯的开盘去化率其实并不能直接反应楼盘销售情况，还需参考开盘后每月实际销售数量。
贰
最后，楼校长选了两个关注度最高的典型楼盘，下面是详细情况。
安峦公馆
关键词：内部认购、喝茶费、双合同
周边配套（图片来源：咚咚找房）
位置：福田香蜜湖街道侨香路三道与侨香四路交汇处
户型：125-296平
价格：9.5万/平（装修款另算6700元/平）
学位：安托山小学、深圳高级中学初中部
位于福田安托山片区，一个比较神秘的豪宅，体量较小，建面只有8.2万平。原本计划去年卖，单价要卖到11-12万/平，然而新政后备案一直批不下来。直到今年6月份才拿到了预售证，备案价7.8-10万/平，而周边二手房如锦庐花园早已卖到12万/平。
价格低于预期自然不愁卖。据第三方机构监控数据显示，安峦公馆6月19日开盘，销售近7成。
然而楼校长咨询了部分购房者和相关中介，都透露在拿到预售证之前就基本上卖光了！项目不对外卖，主要是内部认购，之前看样板房都要找关系，最受欢迎的125平4房户型早在3月份就卖完了。
据悉，内部认购价格是8.5-9万/平，远远低于周边二手房。因此想要买到不容易，有购房者爆料称年前去看过样板房，被要求交100万喝茶费才能买房。到了今年三月份，喝茶费已经涨到160万了。
除了喝茶费，安峦公馆还跟购房者签订双合同，把装修费用按6700元/平单独计算，那么需要一次性付清的装修款就要85-200万。
不过即使加上喝茶费和装修款，相对于周边二手房价格依然有吸引力。楼校长昨日致电营销中心，其销售称现在样板房也关闭了，只剩下少量160平户型，都是3-5层低楼层房源，单价9.5万/平。
万科麓山
关键词：布吉高价盘、刚启动中介联动
周边配套（图片来源：咚咚找房）
位置：龙岗布龙路与吉华路交汇处（上水径地铁口）
户型：95-125平精装3-4房
价格：5.7-6.3万/平
学位：麓城外国语小学（九年一贯制）
万科麓城四期，最近刚刚拿到预售，并且上周六非常低调地在营销中心开了盘。目前周边新盘大多在4-5万/平，而麓山高达6万/平的价格让不少人惊呼：布吉都6万了？
不过麓山此次推出的产品户型都偏大，最小是95平的。主打梦享家精装修，再加上麓城外国语小学九年一贯制学位，因此比周边新盘贵上10-15%也并不出奇。
项目于7月15日在营销中心开盘顺卖，推出416套95-125平3-4房精装住宅，成交均价约6万/平，按时签约享99折。按照目前剩余货量，当天卖了几十套。
前两天麓山正式启动了中介联动，召集了200多人到营销中心培训call客，佣金点数1.3%，完成30套佣金1.5%。
目前营销中心和样板间都已对外开放，看房需提前预约。楼校长拿到了几张现场图，先给大家参考参考~
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