花200多万租房36年，深圳真的有人这么做了！
最近，贷款租房有点火。但深圳有个楼盘却玩得更狠，直接让购房者用一两百万“全款租房”。
“房子是干嘛的？”问题的答案相信不仅是地产圈内的人，就连圈外人都能脱口而出：房子是住的，不是炒的。而如果你百度一下宝星智荟城，在相关搜索第一条就是“宝星智荟城干嘛的？”
首先要肯定的是，它也是房子，项目的5栋楼里既有产业研发办公房也有智能公寓。公寓用来住肯定是没问题的，问题在于即便你付了全款，这房子仍然只算是你租来的，日后你若想换房，接盘侠大抵也只能从你手里把房子租过去。
没有买卖，就真的没有伤害么？还是说宝星智荟城的“全款租房者”心真就有这么大？
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付了全款 签的却是租房的合同
还剩最后两个月，2017就将成为过去，而此时深圳的新房均价大约是5.5万元/㎡，要想以一次性付全款的方式买房难度不言而喻。如果有开发商甩给你一纸租房合同，却让你奉上全款，不知道你会怎么想？
这“锅”能不能背？胆小的还在琢磨，胆大的已经往锅里跳了。
10月14日，位于宝安航城街道的宝星智荟城开盘了，采用长租形式顺推，3米层高38-67㎡的智能公寓均价约为34000元/㎡。也就是说购房者要花上多则230万，少则120多万才能“租”到这个智能公寓。
宝星智荟城项目共5栋楼，分两期开发。只有2号楼是智能公寓，其余4栋都是以500-1200平的写字楼和商业为主。
公寓共14层，其中1、2层配建食堂和社康中心等，8到11层为架空层。据现场销售介绍，早在一周多以前，就仅剩4楼、5楼还有房源可选。
开盘不到一周时间，房源所剩无几，这原本在深圳并不稀奇，只是在这样一种“以租代售”的新形式下，深圳人依然没有表现出过多的犹豫，让楼校长不禁感慨一句：“究竟是谁给你们的勇气？租购同权吗？”
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“我们不是第一个，也不会是最后一个”
宝星智荟城位于洲石路和前进二路交会处，距离地铁1号线固戍站约2900米，项目公寓所在的2号楼是现代网络厂区工程的一部分，由深圳市宝星依力投资发展有限公司开发建设。
在固戍站下了地铁，路过一片工业区，穿过领航城再经过桃源居，宝星智荟城就在深圳大兴奔驰4S店旁。
据现场销售介绍，项目是2003年批的地，目前产权还剩36年。公寓采用长租模式，只租不售，但租金需要一次性付清，贷款的方式有且只有一个，就是中原乐贷。贷款年限10年，利率据说比银行的要低。
察觉到楼校长的疑虑后，销售解释称，由于购买要牵扯到很多税费，但以长租的形式就只要交租金。租房者只消签下15年的租赁合同，而剩下21年的使用权和收益权是无偿赠与乙方的。
“只有一本大证，红本尚未分割，以后小孩上学或许也只能上私立的。但这种模式我们不是第一个，也不会是最后一个。早在2013年，靠近翻身地铁站的中粮商务公园就是采用这种模式，租得很好。而且，我们也是响应租购同权的号召嘛。”宝星智荟城的销售如是说。
楼校长实地走访后发现，尽管项目旁边有桃源居和领航城两大社区，其中光桃源居就居住了4、5万人，但除桃源商务大厦外，片区内少见大型写字楼，周边的生活配套也难以满足片区人口的需求，除了一个人人乐购物广场外，就只剩下一个未开业的领航城希尔顿逸林酒店。
此外，据称位于宝星智荟城1号楼与4号楼之间的地铁12号线洲石路站目前状态也是规划中，通车也要到2020年以后。
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风险提示：买房切忌“捡了芝麻丢了西瓜”
君不见，项目旁边的领航城三期均价都卖到5.3万/㎡了，而宝星智荟城才不到3.5万/㎡。买到，似乎就是赚到。而在听过律师的一席话之后，或许你才明白：今天捡的便宜可能会成为明天要吃的亏。
深圳房地产律师张茂荣表示，没有独立产权的房屋是不允许转让的，在无法拆分小产权证的情况下，变相买卖房屋的行为是不符合法律规定的。
而且无论是以租赁的形式还是补充协议里所说的赠与，实质都起不到房屋买卖法律上的效果。正常买房，房产证理应登记在购房者名下，购房者享有占有、使用、收益、处分、将来拆迁和续期等合法权益。但这些合法的权益只有当房产证落到购房者名下才受法律保护，如若不然，购房者实质上获得的是使用权，而非所有权。
张茂荣律师认为，由于产权证仍属于业主方，房屋法定的所有权还是归业主，所以买这种房风险挺大。
如果法定业主发生对外经营行为，一旦被债权人追责，购房者的权益就将失去保障。日后拆迁补偿，政府认的也是产证上的业主方。如果业主方拿产证去融资、借款、担保也不需要买方同意，直接就去银行办手续了。
而且张茂荣律师还指出，房产赠与和其他赠与不一样，必须要以办理过户或公证为生效条件，否则这种赠与在法律上是不成立的，随时可能被取消。所以他认为这种以租赁加赠与形式的房屋转让一方面不符合法律规定，另一方面，对购房者而言也存在不小风险。
也许2、3年后，项目二期商业入伙了，地铁也通了，而如果换做是你，会选择冒着丢西瓜的风险去捡这粒芝麻吗？
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