嘉宾很重磅，既有来自深圳官方的权威解析，也有来自民间资深房产研究者的实操经验，他们对于2018年深圳楼市发展都给出了自己的分析与解读。

嘉宾阵容：

深圳房地产研究中心主任王锋

深圳市房地产中介协会研究总监徐枫

“买房之前”楼校长

长达3小时的演讲精华和超万字的速记干货，被楼校长压缩成了沉甸甸的精华，或许能为你指明未来楼市的走向，对想要买房的你有所启发和帮助。

在看详细内容之前，看看楼校长为大家提炼出的重点内容~

1、深莞惠要一起摁住房价，惠州以后也可能限购。房价尽量要控制在现有水平。

2、2018年深圳会严格执行网签价和合同成交价一样的政策。

3、深圳未来几年房价上涨还有压力，房地产税立法至少需要1-2年，真正发挥抑制投机作用还需3-5年，所以未来3-5年是严厉的调控期。

4、深圳工业用地的比例一定要消解，要用于保证居住，保证教育医疗、公共交通等公共配套。

5、深圳商品住宅市场存在资产泡沫，贫富差距拉大，刚需靠保障房和租赁房解决。

6、深圳房地产未来发展的重点是租赁，将有限的土地资源、住房资源主要用于发展住房租赁市场，按照“先租后买”的原则设计未来住房供应政策。

7、租赁市场只能解决短期的问题，但长期还是很难。所以要考虑东莞惠州与深圳的一体化，未来保障房人才房会建到临深。

8、经济走差的时候，就是深圳房价下跌的时间点。未来深圳还是横盘的趋势，2018年市场预计基本是这个状态。

9、商务公寓投资投机上升，占比增多，成了新渠道。如果还想投资房产，最好的选择还是一线城市商品房的投资，如果没有房票，商务公寓也是不错的选择。

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今年深圳楼市可能出台哪些政策？

深圳房地产研究中心  王锋主任

金融财税制度改革：预计2018年会严格执行按照网签价格计算税费，确保房贷和首付款之和不超过网签合同价。

以前贷款额度都是银行按照市场价格自己评估，但收税却是按照政府的评估价来征收。银行评估价比市场上价格低，交税时低价，贷款时高价，很容易加杠杆，这肯定是不合理的。要解决这样的情况，必须严格执行按照网签价格计算税费的规定。（关于网签价格计算税费的规定，前段时间楼校长也有过详细科普，点击蓝字回顾）

住房制度改革：建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

（深圳住房现状）

坚持房子是用来住的不是用来炒的，住房要回归居住属性。重点是“租购并举”，未来要发力发展租赁市场，尤其是长租市场。

深圳有近80%的实际人口在租房，但是61.3%的房都是城中村，还有21.3%是工业区宿舍，这个市场需要认真对待和保护，需要改善他们的居住条件。

所以深圳未来房地产市场的重点，要往租赁方面转，就是因为考虑到大多数老百姓的需求不是买房，而是租房。

加快土地供应制度改革：土地供应制度改革有两个方面推进，一个是增量改革，一个是存量改革。

◈增量改革：从长远来看，深圳工业用地的比例是一定要消解下来的，要用于保证居住，保证教育医疗、公共交通等公共配套。

同时，还必须改革地王制度，要在限房价的前提下进行土地的双限双竞。今后国土资源部土地出让政策可能会有一个调整。

◈存量改革：提高对土地的集约利用程度，还要搞城中村改造。

（居住类更新项目主要分布地区）

大城市必须提高容积率水平和土地利用率。现有密度比较低的地区，高密度地改造开发是未来必然的趋势。

深圳城市更新深圳划定的范围200多平方公里，还是比较合理的。因为全市的建成区是1千多公里，按照20%来改造，还是能够增加很多的居住和生活建筑。包括老住宅区、城中村甚至工业区改变功能来进行开发。

旧改方面：工改可能会有些微调整。

旧改没有太新的政策，老旧住宅更新升级还是沿袭由各区主导的旧改政策。

但是，工改的政策可能会有一些调整。之前旧改很多是工业用地，包括工改工、产业用房等形式，这些工改的项目通过改成创新产业用房会配套一些居住用房和商业房屋。但现在创新产业用房被大量空置成为了问题，对于以后真正想引入高新技术，真正想搞高新技术的企业会有影响。所以，现在工业旧改这一块会做一些调整，避免再过度走到房地产开发上面去。

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今年深圳楼市预计走向如何？

王锋：

未来3-5年是个严厉的调控期。

从全国城市去化周期来看，很多的城市只有3、4个月，去化周期很短，这是一个市场预警的标准，表明市场很不稳定，潜在存在进一步的投机和房价上涨的压力。也说明长效机制短期内很难见效。

而房地产税至少需要一到两年落地，立法之后能不能发挥作用，还要看配套的实施政策。比如全国实施统一的房产登记，全国各地的房产只有自住房不征税，其他不住的房必须征收。

还有评估价，税收对于房地产市场没有起到作用是因为二手房的价格很多都是阴阳合同。房产税落地肯定得借助评估价征税，这些技术性的因素都不是短期能解决的，可能需要一定的时间。

因此，房产税真正要发挥作用，可能还是需要3—5年的时间。

徐枫：

今年房地产市场大概率会横盘。

过去十年房价暴涨，只在两个时段跌过：一个是2008年，一个是2012年。2008年全球经济形势不好，2012年也同样。

从前面的经验来看，房价的下跌其实跟全球的资金走势和全球的经济形势是正相关的。很可能什么时候全球经济走差，深圳房价就什么时候下跌。

2018年，深圳房地产价格横盘是大概率事件。房价涨幅超过20%、30%的可能性在存量房市场基本上没有的。但新房市场可能有，因为只有这么多新盘，而且这些盘的成本有一部分是城市更新而来，所以成本的预期很高，价格定价的预期更高，降价的可能性很小。

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现在还能买房吗？该去哪买？

王锋：

深圳供应紧张，只能到东莞惠州去。

深圳房地产市场供求关系紧张，房价只会持续上涨，这个时候如果还想买房，就到东莞和惠州去。

未来房地产调控政策三地会联合实施。深圳和东莞都已实施限购，未来惠州也可能限购，目标就是把他们的房价能够尽量地按在限购的水平。让年轻人在周边的城市能够找到便宜的房，实现住有所居。

徐枫：

投资首选一线城市住宅。

现在商品房市场细分非常明确，不同的群体会进入不同的水准里。随着城市群的发展，临深片区的发展也比较好。而目前深圳市场的上车客压力比较大，如果想要安定下来，其实不一定非要纠结在深圳买房子，临深片区也是一个考虑的范畴。

在目前的情势下，如果想做商品房市场的投资，最好的选择就是一线城市的商品住宅，如果没有房票，商务公寓的投资也是不错的选择。

楼校长：

深圳未来发展看两点。

深圳围绕着河套地区又将配套大量旧改，并且包括福田保税区，是很有发展潜力的。

另一个重点则是大空港，深圳的重大投资和重大建设全在这里。比如深圳的会议中心，深圳的科技中心，还有深圳机场的扩建，以及全球最大的会展中心全部在大空港沙井地区，深中通道也在这里。

大家买房子如果只看未来，不考虑国家的金融环境的变化，毫无疑问应该关注这个区域。

买地铁房已经成了常识，但深圳大部分的房子都有地铁，所以买地铁房不是参考，而是要买快线房，快线能够把人短时间内输送到市中心。

东部的快线只有一条，光明新区和大空港的快线最多，如果这些线路开建，将辐射到前海、后海、福田中心等地，无疑是很有价值的。所以从地铁看未来，应该改成从快线看未来。

4

现在买房要注意哪些风险？

存量房交易要做好风险防范

第一，首期款的资金监管。

第二，一定要明确业主的房源是不是可以卖。

第三，是不是有相关的买房资格。

深圳有泡沫、高端市场难玩、不要把利润吃尽。

如果投资新房市场，一个风险点：高端市场难玩。如果投资一千万以上的房子，要考虑转手的下家在哪里。而且一千万以上的盘源在中国市场来说，面临的不仅是深圳市场的投资，更可能面临全球市场的投资，所以这样的一个楼盘的品质是非常重要的。

如果想去临深片区投资买房，也有一个问题要思考：高位买房以后要给下家留一点空间，不要把利润都吃尽。你要想你的房子有流动性，你一定要给下家留下合理的利润空间，这样才会有人来接盘。

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思维发散：如果深圳是个房地产项目   

教育配套：教育资源非常紧张，到2020年小一学位缺口将达5万个。

医疗配套：深圳千人床位只有3.6张，全国平均5.1张，一个小县城的医疗条件都比深圳要好。

商务配套：世界500强深圳有7家，中国500强深圳有27家，广东500强深圳195家。经济实力强盛。

未来规划：深圳的楼建得越来越高，是2017年全球200米以上的新建摩天大楼最多的城市。深圳是规划榜首，目前规划当中600米以上高楼有好几个，甚至有规划1000米以上超过迪拜塔的。

如果深圳是个房地产项目也可以总结一下，他的地段特别好，靠近香港海有海景，有高铁，成为国家级的高铁枢纽。机场国际化，客户比较多，每年来的人很多，认筹量很大。

容积率特别高，人口密度很多，地比较少，所以小户型多。

但是公园多、绿化率高，教育配套极其稀缺，医疗配套更差。

这样的房子大家买不买？（欢迎下方评论）

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