昨日，深圳“三证合一”政策正式落地！（详情可见今日二条）购房成本上升，这对于二手房交易无疑是一个重磅打击。而调控越收越紧，有些新盘还放不出来。深圳楼市进入下半场，这把火真的快烧不动了。 

近期，总有一些楼友私下咨询深圳还有哪些豪宅值得购买。有人说，“除了二手房，比较好的新盘房源拿着钱都买不到！要么像深圳湾华润悦府那样的热盘早就全部售罄了，要么那些看好的新盘根本就拿不到预售证顺利进到市场。”

3月21日，深圳终于才新增一个“10万+新盘”获批入市，坐标华侨城，但货量相当少。仅199套，其中产业研发用房类房源有99套，备案均价在67491元/平，宿舍性质房源共100套，均价约为99776元/平。一个“宿舍”竟然卖这么贵，可把一些网友吓坏了。

（截至目前，2018深圳仅6盘入市）

无论如何，调控限价的大背景下，豪宅集体缺席都将成为今年深圳楼市的大概率事件。但从购房者对豪宅新房的实际需求来看，需求量仍然比想象大得多。

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豪宅市场眼下的真实状况

此前有媒体报道，在深圳均价连跌17个月的大环境里，深圳湾、香蜜湖等个别豪宅片区房价均出现逆势上涨，甚至个别楼盘二手房近期成交中还创出了22万/平天价。

这显然是供需关系的扭曲变化导致的。有业内机构预计，今年入市新盘约有116个。乍一看挺多，但事实上，这两年的经验告诉我们，大多数楼盘都未必能如期开卖，豪宅就更不用说了。

先看看楼校长统计的今年的在售及预计入市豪宅楼盘表，感受下。

总数不算多，而“预计年内入市”的新盘更屈指可数。而事实上，个别新项目去年也名列表单，极有可能今年也很难入市开卖。或者，就像许多人翘首期待的深业中城一样，等着等着突然它就不卖了。

据2017年深圳中原地产报告数据，深圳豪宅供应量为52万平，环比大幅下降41%，供应量接近“腰斩”！但需求量却并未减少，成交70万平，呈现出供不应求的局面。均价也持续上升至9.95万/平，环比上升12%。可以理解为，柴虽不多了，但众人对火的需求仍然强烈！

毕竟，深圳人的消费力不容小觑。2017版的《胡润财富报告》称，深圳每170个人中有1人是千万富豪，相当于深圳有7.05万千万富翁。

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2018年有哪些豪宅可以买？

今年市场具体供应量尚未可知，但楼校长看到有业内同行整理了一份“2018年深圳10万+新盘套数图”：15个新项目总计约3000套，近7成为非住宅类产品。非住宅与住宅相比，当然成本就要多支出不少。以一套千万级别的房子为例，其首付、利率、税费等加一起可能会高达两三百万！土豪的世界，我们好难懂TT TT...

图表之外，还有一个罗湖中心区的准现楼住宅产品值得关注。中海天钻（法定名：中海鹿丹名苑），大家都以为该楼盘去年已风风火火售罄了。事实上，开发商还持有一小部分毛坯房源最近要推售。

之前“楼友行”踩盘活动，楼校长曾与部分VIP楼友实探过该项目。高端、稀缺，是这个楼盘的整体调性。据了解，目前开发商对这批少量房源的销售方式还暂未确定，预计二季度推出。由于套数非常少，所以购房者想买到也不那么容易的。

以下是楼校长整理的详细资料，供大家参考。

中海天钻（法定名：中海鹿丹名苑）

中海天钻实景图（左右滑动查看更多）

项目位置：罗湖桂园街道滨河路与红岭路交汇处东南侧（9号线鹿丹村站A出口）

均价：待定（已售部分国土局备案均价12.5万/平）

户型套数：90-180㎡3-5房准现房，毛坯住宅

① 120平4房

② 100平3房

楼校长发现这是个市面上罕见的“多（zeng）出（song）入户阳台”的户型。当年鹿丹村旧改为了满足回迁业主需要，政府在拍地前事先设计好了部分户型。

自2015年新规出台后，全面打击各区新盘高拓展送面积现象。因此，可以说如此高使用率、配有入户阳台的设计就此绝版！目前市场上的新房项目，尤其是关内豪宅再也难寻这样的户型！100平的户型能做到“南北通”的，在关内新盘里非常少有。

项目亮点：

·顶豪园林，占地约3.5万平，结合香港星钻、澳门天钻、澳门双钻、深圳香蜜湖一号等顶级豪宅园林设计经验，采用海绵社区新概念，有七重暖景、全季全龄活动场地、百余种名贵花卉植物等，打造出被中海称为“系列产品中最顶级”的园林。

·千米跑道，小区设置四季千米主题跑道，其中99米长的夜光跑道最受业主喜爱。通过红外人体感应器，在3~6米以外缓缓亮起七彩感应灯。运动健康生活，也可以时刻充满惊喜。

·产业化建筑，国家首例产业化豪宅代表项目。中海拥有成熟的住宅产业化建设经验，采用节能减排、绿色环保理念，并一次成型，有效提高建筑质量与性能，使建筑寿命更长更有保证。

·周边配套，南向正对深圳河与香港的自然保护区，享受一线米埔湿地景观，视野极佳。周边有罗湖万象城，临近滨河大道，休闲出行便利。另外，项目附近有蔡屋围、湖贝等多个大型旧改项目，未来将打造一个深圳新中心，对标纽约的世界金融中心曼哈顿！

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好房子越来越难买到！

值得注意的是，在需求端上，深圳人显然已不再是深圳豪宅市场里的主力军了。

楼校长之前陆续报道过，近两年来，以天钻、悦府、双玺等为代表的豪宅项目里，北方客户比例持续上升。这些北方豪客们出于对资产保值增值、生活空气质量、子女教育就业等问题，南下深圳寻找物业。而从2017年开始，这股北方客南下热潮甚至开始由外来的企业精英中产人群接棒。

来自百度、京东、苹果、谷歌、阿里等大企业的中高层管理人员迁移，带来了新一批的购买力。跟原来的深圳客不同，他们带着资本、事业、资源和智慧，对生活居住品质的追求更甚于以往。

而回到供应端的底部。从去年10月，深圳出让第一块“70年只租不售居住用地”被人才安居集团拿下，到2018年2月新年宅地首拍，中海地产夺得坪山限售地块。我们看到政府有意识地将深圳稀缺的住宅用地，赋以“限售或长租”的用途出让，这体现了政府执行“房住不炒”调控政策的坚决，也是眼下最真实的楼市大环境。

一组深圳近年住宅用地出让数据，令人震惊：

2013年土拍宅地3块，面积13.2万㎡；

2014年土拍宅地1块，面积4.6万㎡；

2015年土拍宅地4块，面积13.3万㎡；

2016年土拍宅地4块，面积24.0万㎡；

2017年土拍宅地1块，面积2.0万㎡。

（去年仅有一块地，还贡献给租赁市场了！）

随着各区限售用地不断拍出，楼市调控大招纷纷落定，深圳大地产商如万科、深业、碧桂园、星河等都主动拿出资源与政府合作。于是，不少优质地段的地铁物业一夜之间改名换姓，贴上“长租公寓”的人气标签。

（响应国家号召，长租时代真的来了。）

据目前观察来看，一方面，土地有限，商品房供应量很难上去。另一方面，市场上还出现了部分新盘因备案价被限制一拖再拖难以入市，最终转为租赁的情况。

还记得，楼校长之前曾公布过一个惊天数据：在深圳，且不论豪宅，称得上“质量好、产权清晰、能够正常合法交易的房子”竟只有45.25万套！这表示全深圳100个人中只有2个人能买到所谓的“好房子”。

预计这样下去，未来购房者能买到的中心区好房子会更少。