蛇口烂尾楼8.5亿打包出售，个人购买税费上亿！
近日，楼校长得到消息称，位于蛇口片区的某栋酒店正在整体打包销售。
据悉，该酒店名为滨海大厦，总建面25288.5平米，此次整售价格为8.5亿元，相当于单价3.36万/平。然而该酒店目前属于法院拍卖资产，个人购买的话税费上亿！
该栋建筑正是蛇口“赫赫有名”的渔二村烂尾楼，已停工近10年之久。酒店位于湾厦路与蛇口老街交汇处，与蛇口片区渔二村旧改仅一路之隔。
同时，蛇口片区是深圳传统的豪宅区，目前周边新房价格早已超过10万+/平。在“寸土寸金”的东角头地段，如果该栋酒店被盘活，未来的发展前景应该很值得期待~
以下是该栋酒店的详细信息：
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项目情况及周边实探项目拟定名：滨海大厦
项目位置：南山区湾夏路与蛇口老街交汇处（2号线东角头站A出口）
图片来源：咚咚找房
建筑面积：地上21层，地下2层，总建筑面积25288.5平米。
销售价格：整售价格为8.5亿元，相当于单价3.36万/平。
购买条件：公司和个人均可购买。不过公司购买属于股份转让；个人购买属于市场交易，税费上亿。
项目状态：主体建筑已完工，处于烂尾阶段。
——该栋酒店位于蛇口片区渔二村内部，刚好和蛇口老街一起将渔二村一分为二，左边部分是渔二村旧改一期规划区域，右边则是渔二村正常居住区域（如下图）。周边居住氛围浓厚，交通条件便利。
酒店的地理位置极好，2号线东角头站A出口步行5分钟即可到达。沿着旧改地块向前走是中国海关，而渔二村正常居住部分往右走则是万科蛇口公馆。
除了待旧改以及渔二村之外，周边大部分都是新房楼盘，但没见到有大型商业，基本都是些沿街店铺，能满足日常所需。额外的购物消费需求则可以乘坐两站地铁到达最近的商业中心——海上世界。
酒店所处的地理位置条件原是极好的，可最终却成为了烂尾楼，原因如何呢？
图片来源：南山区政民互动
根据官方的回复，就能明白该栋建筑手续不全的情况下即动工建设，属于违建，所以被查处导致停工。
而目前该栋酒店开始对外售卖，也是因其独特的地理位置。它处于象征深圳滨海城市名片的“滨海步行带”上，因其烂尾所以滨海步行带一直未能完全连通。自前海蛇口自贸区正式挂牌以后，该栋建筑的处理也成了政府的重要工作。
此时该栋酒店整体对外销售，也不足为奇了。
酒店与目前规划的渔二村旧改一期规划地块仅隔一条蛇口老街，未来旧改完成将带来的价值升级对其的影响不容忽视。因此楼校长为大家简单梳理了一下此城市更新项目的基本情况：
渔二旧改项目于2011年4月启动，由深圳招商润德房地产有限公司与蛇口渔二实业股份有限公司共同进行。项目分两期进行，现已完成旧村改造专项规划一期的审批工作，改造范围为蛇口老街以南、望海路以北、湾厦路以西、蓝漪路以东区域，占地9073平米，规划容积率为7.25，总建面65772平米。
根据该专项计划，将把城市功能和村民的需求紧密结合，合理配置商业、住宅、公寓3种主要业态，建设3栋大楼，其中两栋为回迁房，一栋为商业公寓，三栋大楼1、2层做商业用途。
据当地商户介绍，渔二村一期旧改建筑，2017年住户已经全部搬离，只需等待接下来的拆除工作。
住户已经全部搬离
目前蛇口片区在售的新房楼盘有3个，其中万科蛇口公馆是小户型公寓，均价8.7万/平，相对而言上车门槛较低；而半岛城邦和海上世界双玺则都是大户型住宅产品，且均价都超过10万+/平。
此外，蛇口片区接下来还有3个待售新盘，3个楼盘都有小户型产品，相对比较亲民，尤其在新房限价的背景下，也是非常值得期待了。
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购买条件以及烂尾楼的风险
据中介介绍，该栋酒店总价8.5亿元，需要一次性付款，公司名义或者个人名义均可购买。不过公司购买属于股份转让，而个人购买则属于市场交易，且税费上亿。
楼校长就购买条件咨询了相关业内人士，对方表示该中介阐述不祥，其实该栋酒店目前属于法院拍卖资产，背后涉及到债权转让的问题，而且还是烂尾了近10年的建筑，情况相对比较复杂，需要慎重入手。
那么，购买此种被政府查封的烂尾楼可能存在哪些风险呢？
◈ 中伦文德律所合伙人 田磊律师：
01、法院及法拍网络平台不承担瑕疵担保责任，买受人需承担标的物瑕疵风险
购买司法拍卖的“烂尾楼”，法院只负责拍卖，拍卖标的物除了是冠以被法院强制执行的帽子外，与普通的烂尾楼买卖在瑕疵担保上也并未有大的差别。
不少烂尾楼经历长达多年的日晒、风吹、雨淋、雷打，质量受到了不同程度的损坏，无论是推倒重建还是添料加固，都大大增加了开发成本，增加了“烂尾楼”盘活的难度。
竞买人（前期调查的内容非常繁杂），在后期竞买成功后又发现的瑕疵也需自担责任。有时候即使法院公示了所知的全部“烂尾楼”信息，仍可能存在债务纠纷、财产继承、质量问题等未经法院判决且不易一时被发现的问题，无形中增大了“烂尾楼”接盘的复杂性以及盘活的难度，竞买人自担风险的压力增大。
02、竞买人自理过户手续且法院不作过户的任何承诺，需承担无法过户的风险
在办理过户手续时，出具法院提供的法律文件《法院裁定书》、《拍卖成交确认书》，房地产交易中心可准许过户。但需以“烂尾楼”产权需明晰、证件齐全、债务人配合、工程竣工或承包人移交建筑材料等作为前提条件。
虽然这些条件的缺乏并不妨碍产权的效力但却阻碍产权的手续办理，产权过户办理不了，后续的“烂尾楼”盘活工作就不能顺利开展。
法院作为司法机关，通过对“烂尾楼”的司法拍卖来达到司法救济的目的。“烂尾楼”的竞拍价格往往超过千万甚至过亿，并不是一笔小数目。买受人“千辛万苦”竞买到一处难以过户且法院不承诺可予过户的不良资产，是得不偿失的。
03、竞买人需承担所有相关税费金且需承担标的物毁损、灭失风险
即使过户手续已知或未知的障碍都不存在，因过户所产生的买卖双方应缴或欠缴的税、费、金等也均由买受人承担，这些税费金包括但不限于土地出让金、土地转让金、工程造价、工程建造过程中承担的债务、拖欠工程款、工人工资、契税、土地增值税、过户营业税、滞纳金……
因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果也由买受人承担；买受人因未及时办理过户手续，逾期不办理的，不仅应支付由此产生的费用，还需承担标的物可能发生的损毁、灭失等后果。此外，由于竞买人的原因不能成交的，法院可以重新拍卖，原买受人不得再次竞拍，并应承担重新拍卖的价款低于原拍卖价款的差价损失和相关拍卖费用。
总之，在竞买到“烂尾楼”之后，从结果上，所有需要花的钱都由买受人开销，所有的风险也都由买受人承担，买受人在竞买前还需考虑周全。
04、竞买人需承担项目后期盘活中土地使用权期限、用途、规划等难以变更的风险
早期设计的“烂尾楼”配套设施不齐全，在房型、室内采光、内部设备等方面都明显落后，如不改建，很难适应市场需要。但有的项目改建的空间小；有的项目功能定位改变，如工业用地改为住宅用地，商业、旅游、娱乐用地改为教育、科技、文化、卫生、体育用地，不仅建设工程规划需要改变，土地使用权的用途、期限也需重新变更，而有的项目在其《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》已经有明确规定，无法更改其性质、用途。
土地使用权期限、用途、规划的较难变更等无法继续开工的风险也均需由买受人承担。在烂尾项目转手多次复工的过程中，政策出台的一系列相关政策也还需要全面了解，以防止过户之后这些复工难题增加买受人的投资购买风险。
购买烂尾楼有风险，购买法院拍卖的烂尾楼风险更甚，需要更加谨慎。
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整售市场动态虽然该栋酒店的整售因为债权问题而与一般市场上的大宗交易不相同，但是，这也算得上是一宗特殊的案例。
而在楼市调控政策持续收紧的背景下，整售型交易确实在形成一种新的市场动向。
4月11日，第一太平戴维斯发布《2017年深圳市商用物业大宗交易报告》显示，2017年深圳全市预计共成交26宗商用物业大宗交易（仅统计整栋销售），总成交面积约65万平米，总成交约370亿元，金额比2016年翻了一倍。
根据统计数据，办公楼、公寓以及社区型商业为三种主流投资标的，随着市场活跃度明显提升。
图片来源：第一太平戴维斯
此外，中原地产的分析也指出，整购交易曾是京沪港等大都市的专利。据不完全统计，2010年全国商业地产整购案例超25个，主要集中在北京、上海。而此前深圳是典型的“散售市场”，从2016年开始，大宗整售仿佛已经成为深圳常态。
并且，2018年出现了一个新趋势，从近段时间的整售案例也可以看出：整售已经从商用物业蔓延到了住宅市场。
2018年1月9日，龙华热盘红山6979的办公产品，继去年11月公寓产品被打包出售之后，再次全部被打包。备案均价5.2万-6.2万/平左右，裙楼办公最低6.4-6.8万/平，最高19万/平。
2018年4月10日，新体育集团发布公告称，以4.2亿元购得位于深圳南山区的宝能城物业，共包括56套住宅。
针对此种情况，第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿表示，只要限价存在，整售就会继续，一手住宅市场有可能出现更多的整售现象，留给散户的机会越来越少了。
因为对于开发商而言，在限价影响下，散售的动力大大降低，而整售可以保持项目的完整性，提高运营效果。此外，房贷政策收紧的背景下，一手房动辄半年的放款期也对开发商的资金回笼产生了影响。
他进一步预测，随着限购限价政策的延续，开发商整售意愿强烈，这也将成为2018年深圳商用物业和住宅的重要出货方式。
部分资料来源：田磊律师、
深圳新浪房产、第一太平戴维斯
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