紧邻前海，翻身片区系列旧改启动，4万的老房可关注？
7月初，深圳公示《2018年深圳市宝安区城市更新单元第二批计划》（草案），三个项目有两个在翻身片区，这个紧邻宝安中心区，前海自贸区的第一辐射区，在粤港澳大湾区的光环加持下，未来地位不言而喻，值得关注。
楼校长此次实探区域旧改现状，为大家带来第一手区域内旧改和附近107国道的市政化改造规划以及周边二手房价资讯，有兴趣的可以及早关注。
如果问楼校长宝安还有什么区域比沙井更值得关注，那一定是这个区域的旧改了，唯一不能确定的是，城市更新都很漫长，是否能如计划的2023年入市就不好说。所以，翻身片区会否有翻身的机会，主要看区域内城市更新的进度和规划。
翻身片区的两个城市更新入选计划方案
根据规划，两个城市更新单元拟拆除用地共达到26.3万平，未来将建成集超高层办公楼、超高层公寓楼，住宅以及商业综合体于一体的繁华商圈，根据一般的城市更新的容积率，这里未来可能有超过100万平方米的新增供应。现在，就跟着楼校长一起去实地看看。
图片来自咚咚找房
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两个城市更新单元未来的规划
了解现阶段实际情况之前，先看看未来的规划蓝图：
① 发展带翻身片区（一）更新单元，拟拆除重建用地面积201087.07平，更新方向为居住、商业等功能；还会配建教育设施以及公共绿化。更新完成之后，片区的居住环境将得到质的提升。
未来规划效果图（目前仅为初步概念，不代表最终效果）
② 发展带翻身片区（二）更新单元，拟拆除重建用地面积62374平，更新方向为居住、商业等功能；拆除用地范围内落实不少于20920.24平的公共利益项目用地（含道路、绿地等）；贡献率达33.5%。
另外，在规划编制阶段统筹研究，与上述项目统筹配建学校，并贡献率与其保持相当。后续将规划有超高层办公楼，超高层公寓楼，住宅以及商业综合体等业态，是现代化的城市生活、办公等多功能为一体的综合社区。
未来规划效果图（目前仅为初步概念，不代表最终效果）
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翻身片区实探详情翻身片区未来规划是美好的，但是由于该区属于宝安老城区，早期凌乱的发展规划导致现阶段依然杂乱无章，楼校长看到，区域内的建筑以低矮的农民房为主，居住环境显得有点“脏乱差”，生活氛围浓厚，整体面貌比较陈旧。以下是具体情况：
项目位于新安街道，广深公路与新安五路交汇处东南侧，包括翻身大道以北、自由路以南45区、47区、49区部分地块。
这个占地20万的更新单位内的体量相当大，楼校长围绕三大地块走了一圈，差不多用了一个半小时。目前片区内的生活氛围浓厚，生活秩序也井井有条，一点也看不出来即将旧改的迹象。
就连老旧的商业体都还在正常出租。
片区整体面貌陈旧，基本都是低矮的农民房，沿街也都是小商店，生活方面还算便利。道路两旁被各种车辆侵占，原本就不宽阔的道路显得更加拥挤。
而在翻身小学旁，楼校长发现了统筹宝安47区整体旧改的城市更新办公室，工作人员正在里面办公。
此外，在靠近创业一路的旧改地块，还发现了一栋疑似搬空的建筑，不知道是不是为了旧改动工做准备。
整体而言，翻身片区（一）城市更新单元，片区内以低矮的农民房建筑为主，居住氛围浓厚，且日常生活还在继续，丝毫还看不出旧改启动的迹象。
而根据媒体报道，目前片区内所有业主房屋现状测绘、集体资产备案、计划草案及更新意愿公示等工作已完成。预计将于2021年开始动工，2023年建设完成。
以此来看，耐心等待是现在唯一能做的事情了……
该项目位于新安街道翻身47区，自由路与裕安一路交汇处，广深公路南侧。
目前片区内部建筑以城中村农民房和工业区厂房为主，而其工业区都是木材企业，所以生活环境并不特别理想，空气中都能闻到木屑的气味。
与翻身片区（一）单元相似，区域内部日常生活还在继续，也并没有搬迁动工的迹象。
根据媒体报道，目前项目已完成更新范围内所有业主房屋现状测绘、集体资产备案、旧屋村认定、计划草案及更新意愿公示等工作。
项目更新单元范围内的111名权利人已同意申报更新，占权利人总数量的 79.8%；同意申报权利人占有的建筑物面积为137011.46平，占总建筑面积的 94.96 %。预计将于2020年开始动工，与翻身片区（一）城市更新单元同在2023年建设完成。
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区域内有个项目在动工
虽然规划中的城市更新单元还没有明显的进展。但楼校长发现与翻身片区（二）城市更新单元一街之隔的地方，一栋名为愉盛大厦的项目在火热建设之中。
据了解，该项目原本是愉盛村委拆掉工厂以后的自建项目，早在2016年时就已在打地基，但由于没有走旧改申报流程，后来被叫停。
直到卓越集团进驻翻身之后，与怡景、愉盛、裕安、景福四家股份合作公司签署了城市更新合作协议，愉盛大厦才被纳入了翻身片区旧改计划范围之内。
根据工程牌指示，愉盛大厦建面约4.2万平，总高度为21层，将于2018年10月竣工。
虽然找不到更多的规划信息，但就翻身片区现阶段并无大型项目，2018年竣工时候，愉盛大厦可能会短暂成为翻身片区内的标志性高层建筑。
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翻身片区整体规划两个主要的城市更新单元只是片区发展的一个节点，老住宅和旧厂房密集的翻身区域未来肯定还会有新的城市更新单元出来，但是推动辅助这些更新单元得到最大价值的，则是区域内的大的规划、交通和学校等规划。
据楼校长了解，和翻身区域有关的其他规划利好也正在逐步落实中，现在一一列举出来。
2018年7月8日，深圳地铁5号线南延线工程赤湾至荔湾区间矿山法区间隧道顺利实现贯通。预计2019年底5号线南延线就会建成通车，5号线有翻身站，未来可直达前海自贸区核心位置。
地铁规划图
2道路交通规划：
① 107国道市政化，打造“第二深南大道”。
翻身片区处于107国道沿线上，2016年初，107国道宝安段市政化改造工程获市发改委批复立项，改造工程费用总计149.9亿元（不包括地铁和综合管廊），按“第二深南大道”的理念进行设计，以释放更多可开发利用的土地。
按照规划，未来将以107国道为主线向两侧拓展1-2公里构成全长31公里的宝安黄金发展轴，完成由交通走廊向城市综合发展带的蜕变，成为连接产业、汇聚人才的理想目的地。
107国道市政化是宝安区一大利好之一，近年来政府虽实行了“东进政策”，但对于“西进”却也完全没有缓一缓的意思，并且一直在加大投入。
改造后的107国道将承担支撑西部商务带发展的重任，连接前海自贸区、机场交通枢纽、空港新城等重要功能区，并结合沿线发展战略。
此外，为了与107国道相匹配，规划中的地铁26号、20号线将引入107地下，同时增设20座轨道交通站点，并新建下穿通道、联络通道共同铸就107的立体化道路系统，带动16k㎡土地更新，激活30k㎡潜力地区，带来5000万平空间增量。
图片来源：咚咚找房
翻身片区将新建两所学校，继续增加教育资源。
这两所新校都将在2018年完工。
其中N1新校主要为翻身北居民学子服务，以36个小学班1620个公办学位标准建设；39区新校则主要为翻身南服务。
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翻身片区目前房价情况目前，翻身片区没有在售的新房项目，近期有号称翻身第一旧改的福城·前海新纪元即将入市。
二手房方面则选择较多，面积大小从34-259平均有，主要价格在4-6万/平之间。但是价格便宜的楼盘，楼龄大多比较旧，居住的舒适度可能会受影响，如果是买入老破旧博旧改，又可能等待非常长的时间。
楼校长认为，目前翻身片区的居住舒适度还比较差，但是地段的重要性已经很明显，如果要布局，也可以提前观察和关注，稳妥点，就等有动静再说，毕竟，没有开始拆迁的城市更新，真的很考验购买者的耐心。