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2023年2月4日
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YY | 地产微观速递(2023.Jan):头部民企信用修复中,地产债普涨态势延续
Original
rating狗
ratingdog
2023-02-04
摘要
政策强化市场预期
:本月央行等部门出台改善优质房企资产负债表计划,融资端“四支箭”持续从信贷、债、股以及内保外贷多渠道支持房企境内外融资,进一步化解头部房企风险,主体信用有望逐步修复。同时
政策春风也开始吹及部分出险房企
。
价格方面,本月地产民企债券价格
上涨延续
,情绪保持回升。但疫情影响的“疤痕效应”尚在,行业反转仍需观察经营数据回升及房企主动融资能力恢复。
具体舆情方面:
(1)“第一支箭”力度持续:复星、金茂、金地、绿城、越秀地产、华发股份
等房企新获中、农、交等国有大行综合授信。
复星
成功获得银团贷款120亿元,为近期最大一笔民企贷款。
(2)“第二支箭”加大驰援:未展期组,中骏、新希望、雅居乐
分别发行15亿元、10亿元、12亿元中债增全额担保中票;
大连万达
成功发行4亿美元债,“破冰”境外融资僵局;
复星高科
发行10亿附CRMW短融券,
星河实业
发行3亿元附信用保护凭证并由深圳高新投差额补足的ABS。
展期组
,
合景泰富
成功发行7亿元中债增担保中票,并拟发行12亿公司债;
宝龙
首期15亿中票已反馈,为目前唯一境内展期且有望新发主体。
(3)“第三支
箭”有序落地
:本月
雅居乐
港股配售约2.2亿股,净筹资约4.9亿港元;
华发股份、陆家嘴
等房企增发有序推进中。
(4)“第四支箭”开始发力:
“内保外贷”化解离岸债风险,
碧桂园、越秀地产
分别获“内保外贷”2.8亿美元、10亿港元。
另一方面,展期违约亦在继续,
时代中国
官宣境外债违约,
荣盛地产
二展未通过后躺倒,
红星美凯龙控股
展期。
部分主体债务重组取得较大进展,融创、华夏幸福
等部分房企境内或境外重组方案落地,
花样年
公布境外债重组方案,拟对美元债“部分债转股+部分展期”;
恒大
两套境外债重组方案也首次流出。
从
成交
来看,市场情绪升温态势延续,
碧桂园、龙湖、万达、新城、远洋
等重点关注主体债券价格普涨,其中
碧桂园、远洋
活跃券涨超20%
。
从
到期压力
来看,存续债规模排前三分别是
碧桂园、万科和龙湖
,境内外存续债折合人民币分别约1,060亿元、1,025元和642亿元;
碧桂园、万科和金地
2023年内行权到期金额排前三,分别为472.5亿元、339.2亿元和214.2亿元。
市场的分化仍未结束,尾部主体的出清势在必行,而有存活希望的则持续博弈;但是行情修复比较显著,整体大的机会窗口不大。
01 评级调整
2022年12月29日至2023年1月30日,YY评级综合评估行业基本面和个体信用资质等因素,
下调2家地产主体评级
,包括
绿景中国
及其境内运营主体
正兴隆
。
下调原因主要系:
(1)公司2023年离岸债券到期压力大,同时境内尚有10.9亿元债券将于8月面临回售压力;
(2)境内项目数量有限且过于集中,最为重要的白石洲项目作为旧改项目,开发周期长、推盘去化不确定性大,销售不及预期或致偿债能力进一步恶化。
02 期间重要舆情
融资端政策持续发力,“四支箭”从信贷、债、股以及内保外贷在内的各融资渠道支持房企境内外融资,部分出险房企融资亦实现“破冰”。从受益程度来看,各主体融资分化态势延续,优质房企资产负债表有望在政策支持下加速改善。地产政策底已相对明确,后续主要跟踪已出台政策的落实进度以及行业结构分化情况,仍需持续关注房企经营数据回升及主动融资能力修复。
具体来看,
热点主体
方面,
大连万达
融资利好消息频出,境内60亿公司债已获上交所反馈;境外成功发行4亿美元债,为22年初以来首笔成功发行的中资高收益主体美元债,认购倍数达3.7,市场信心有所回暖。运营方面亦出现向好趋势,22年基本完成经营目标,春节期间客流及销售指标复苏明显。但珠海万达经历三轮递表,上市仍未完成,持续关注上市进程与对赌条款可能带来的回购压力。
碧桂园
及
龙湖
两家代表性民企,本月延续银行授信及债券融资方面的利好趋势。
碧桂园
拟发行20亿元中票,同时受益于“第四只箭”发力,本月获工行2.8亿美元、民生银行最高5,000万美元“内保外贷”资金。
龙湖
在交易所的再融资也持续发力,继银行间200亿储架,发行两笔中债增进担保中票后,200亿公司债已获受理。此外,1月中旬“改善优质房企资产负债表计划”出炉,据悉
碧桂园、龙湖、金地、新城控股、美的置业、滨江
等均位于名单中,反映监管对优质房企的救助意愿强化,市场信心有望进一步提振。
旭辉
继续在债券及银行授信等方面获得支持。23年首期中票获中债增进15亿保函,但春节假期前未能按计划完成发行;新获工商银行、中国银行等国有银行上海分行授信支持,负债端压力有一定缓释,但销售端能否企稳仍是流动性困局的解题关键。
其他公开市场尚未发生违约事件的房企在股、债、信贷“三支箭”支持下继续获得融资端利好,同时,“第四支箭”落地,通过境外征信支持优质房企海外融资。
分别来看,
1)“第一支箭”力度持续:
复星、金茂、金地、绿城、越秀地产、华发股份、大华集团、招商局蛇口
等房企新获中、农、交等国有大行综合授信。其中,
复星
成功获得国有大行牵头、8家银行组成的银团贷款120亿元,为近期最大一笔民企贷款。
2
)“第二支箭”加大驰援:中骏、新希望、雅居乐
分别发行15亿元、10亿元、12亿元中债增全额担保中票,
复星高科
发行10亿附CRMW短融券(覆盖率85%),
星河实业
发行3亿元附信用保护凭证(覆盖率33%)并由深圳高新投提供差额补足担保的ABS。
3
)“第三支箭”有序落地
:本月
雅居乐
港股配售约2.2亿股,净筹资约4.9亿港元;A股方面,
华发股份、陆家嘴
等房企增发有序推进中。
4
)“第四支箭”出鞘,开始发力:
第四支箭通过“内保外贷”化解离岸债风险。22年末,
碧桂园、越秀地产
分别获工行、农行广州分行“内保外贷”融资2.8亿美元、10亿港元。政策通过跨境征信支持优质房企海外融资,有望修复境外融资渠道,缓解境外债偿付压力。
同时,资产转让仍为部分房企缓解资金压力的方式。
复星、保利发展、中国绿发
等均有项目或股份出售。
此外,
建发股份
拟以现金62.86亿元收购
红星美凯龙家居
29.95%的股权,以向家居供应链延伸。本次交易不涉及债务安排,建发或将成为红星美凯龙家居控股股东,但不承担目前控股公司红星控股之债务。红星美凯龙家居所处家居行业目前行情较冷,且偿债压力较大,可能对建发股份的经营造成一定负担。
部分房企流动性风险仍有待观察,
建业地产
仍需于宽限期内争取兑付境外债利息;
绿景中国
正在确认3月到期美元债持有人身份,或将展期。
展期违约组方面,虽然展期违约仍在继续,但部分主体债务重组取得较大进展,同时融资端利好政策开始惠及部分出险房企。
具体来看,
1)展期违约方面:时代中国
暂停支付境外债务,宣告违约;
荣盛
二展未通过,已躺倒。
红星美凯龙控股、宝龙、世茂、佳源创盛
等房企的展期仍在继续。
2
)债务重组方面:
进度加快,部分房企境内或境外重组已完成。
融创
境内债(余额合计160.1亿元)展期方案通过,实现境内债整体重组;
华夏幸福
境外债(余额合计49.6亿美元)“债转股”重组方案亦已通过,并通过处置资产获现来清偿债务。
花样年
公布境外债重组方案,拟对40.18亿美元债“部分债转股+部分展期”;
恒大
境外债重组细节首次曝光,两套方案分别为整体展期、部分“债转股”+剩余债务展期分期支付(展期时间缩短)。
3
)新增融资方面:
政策暖风下,部分出险房企融资回暖态势初现。债券发行上,
合景泰富
成功发行7亿中债增担保中票,并拟发行12亿公司债(10亿CDS+2亿粤财担保)。
宝龙
申报40亿元储架发行额度,首期15亿中票已反馈,为目前唯一境内展期且有望新发主体。银行授信上,
宝龙、正荣
等与国有大行、股份行开展授信合作。股权融资上,
中南建设
拟定增募资不超28亿元。但整体来看,出险房企融资“破冰”覆盖面有限,主要针对少量有一定优质资产的房企,融资分化趋势或将延续。
03 重要关注主体成交情况
我们选取旭辉、碧桂园、龙湖、大连万达商管、新城控股、远洋和金地期限相近的境内债券,观察近期的成交情况。
整体来看,受益于融资端政策利好释放,市场情绪回温明显,重点关注主体的境内债价格延续11月以来的上涨态势,碧桂园、远洋等主体涨幅明显。
热点民企
方面,
21龙湖01
(0.96+2Y)价格震荡上行至96元左右
。碧桂园
各渠道融资利好延续,助推债券价格持续回温,“20碧地04”(0.79+2Y)本月涨超25%,价格达93.5元。
旭辉
再融资利好频传,市场预期呈回升态势,“21旭辉01”(1.14+2Y)延续上涨趋势至68元附近。
大连万达
和
新城控股
因其商业物业的“造血能力”及资产支撑,其债券被认为拥有更高安全边际,叠加近期融资端边际利好,债券价格高位上涨。本月,“20万达01”(0.64+2Y)和“20新控04”(0.62+1Y)价格涨至98元左右。
混改企业
方面,
远洋集团
在新发REITs、出售资产及银行授信等支持下,“21远洋01”(1.31+2Y)本月涨超28%,价格升至近86元,虽近期传出旗下大信商用信托违约的负面舆情,但并未在成交上有所反映。
“21金地03”
(1.22+2Y)本月稳中有升,价格超过90元,整体中枢水平高于远洋。
04 部分房企债券到期情况
重点民企中,存续债规模排前三分别是
碧桂园、万科
和
龙湖
,境内外存续债折合人民币分别约1,060亿元、1,025元和642亿元;
到期压力方面,
碧桂园、万科
和
金地
2023年内行权到期金额排前三,分别为472.5亿元、339.2亿元和214.2亿元。
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