春节还未过完，社交圈上开始刷屏一篇地产报道：《香港10亿豪宅：山顶都要说普通话了》

同一天里，香港大学王教授在惠州大亚湾买入两套房。他跟夫人半天内看了两个楼盘，在第一个项目时就被销售几乎锁定了。

若不是陪同的深圳友人一再提醒，他大概也不会看第二个。他太着急了，最后托关系好不容易申请下来折扣，却发现合同签了定金交了，无法再享受折扣。

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不断缩窄的深港两地价格差，让曾经偏好在深圳买楼的香港人开始调转枪头了。

香港地产中介刘浩接受媒体采访时说，“以前，深圳新楼盘去香港推售的效果很不错。不管是投资还是自住，港人都不吝对深圳房产出手，但现在已经没有多少价格吸引力，港人开始转向珠三角其他城市置业。”

王教授就是置业军里的一员。

王教授对大亚湾并不陌生，他身边已经有好多香港朋友在大亚湾买房了。他们一致看好粤港澳大湾区的规划，但是香港太贵，深圳也涨起来了，于是唯一不限购的惠州就成了最好的选择。

最后他在同一个小区买了两套相邻的房源，夫妇和儿子各一套。他的儿子眼下在美国就业，但他希望他能回国。虽然他嘴上说着房子买来也有自住的考虑，但从现实情况看，投资还是首要目的。

惊讶于王教授的状况，元宵节后第一天，楼校长驱车去了大亚湾。在楼市调控强压下的深圳待久了，突然就不习惯了现场铺面而来的买房热情。

联系好的对接人临时不在，楼校长被安排等候销售人员空档期接待。由于并未启动二三级联动，营销中心内近30个销售的工作被安排得满满当当，春节刚回来，他们周末一天能卖10多套房。

金地天润自在城营销中心

登记接待处的刘庆（匿名）盯着停车场入口好一会，决定先接待我们。“我一走岗位就空了，我只能先给你们简单介绍一下，样板间你们跟着其他客户一起去看，听他们销售介绍就好了，都一样。”

经过营销中心门口，一块巨大的深惠轨道交通线路一览图立在大门口，密密麻麻的地铁线路及站点，连接两座城市之余，将深圳的购房者一点一点引到惠州。

几乎每一个到场的购房者都会在此驻足，刘庆在这里停下，示意我们可以拍照。等14号线跟16号线通到惠州，他们项目就方便了。

深惠轨道交通线路图

十分钟后，刘庆从沙盘前离开，回到登记接待处。

金地天润自在城：

项目占地41万㎡、160万㎡建面、自带8万㎡商业，分四个地块开发；

主要是深圳客，还有外地客户，几乎没有惠州本地人；

推盘节点：去年12月30日首次开盘，卖掉9、10号楼共495套房；

户型套数：目前在售1号楼，两天前刚加推170余套房（69-95 -108- 120㎡3-5房）；

拓展面积大且带精装，单价1.2-1.4万/㎡，已售近80套；

69㎡户型总价95-97万，仅剩少量；

交房时间：2020年4月份交楼；

金地自在城沙盘图

要想拍好样板间的图片并不容易，每间房里都至少有两三批同时看房的客户。楼校长跟了一对从深圳南山前往的小夫妻，他们看上了69㎡的小三房，对户型和总价都比较满意，他们从另一组购房者处听说，这个户型最走俏，就剩高层可以选。

听说，这种情况不是个例。

“惠州去年一年都是这种状态，客户担心买不到房的情况居多，新盘推售不用太长时间都能卖完，供应其实是紧张的。”惠州中原战略研究中心副总监叶晓燕一边嘲笑着楼校长的少见多怪。

由于政府限价限签，叶晓燕提供的数据表明，去年惠州的推售货值从预计的2000万㎡减少至1400多万㎡，最终成交量近1500万㎡，超过深圳、东莞和中山的总和。

可以确定的是，这种场面在楼校长踩盘当天不是个例。

傍晚18点，惠阳高铁站三公里范围内的一个楼盘营销中心内人来人往。每两个销售带着一组客户正在沙盘前热烈讨论着。

楼校长在营销中心外停车时，销售人员张丰（匿名）就候在车旁了。他扯着胸前印着自己头像的工牌笑嘻嘻的说，正牌碧桂园的。（注：过往以大亚湾为主的惠州楼盘大规模的启动二三级联动，几乎所有项目都是各类中介轮番上阵，一些非专业中介为了客户成交不择手段，使得深圳客对中介的不信任感不断加深。）

“今天刚刚加推，所以人很多，等下您选中哪个户型，我帮您看看还有什么楼层，再一次性算价。105㎡不一定能选到房，还要求全款支付。”

碧桂园翡翠山

项目是万达广场旁大盘，占地71万㎡，建面120万㎡；

一期共6栋，1020套房，最快今年6月份交房入伙；

目前在售二期17/26/27栋户型119/143/275㎡，价格区间1.4万-1.45万/㎡。

从沙盘前准备离开准备前往样板间时，墙上的指针指向18点35分。3分钟步行到小区门口时，保安已经把门关上了。简单交涉后，张丰带着我们进了小区。

穿过一期，步行5分钟后，我们来到二期实体样板间楼下。跟我们同期看房的，粗略估计还有七八批。样板间设在五楼，

由于电梯故障，我们只能走安全通道。样板间使用率并不高，比起上一个超大拓展，仅75%的使用率甚至不如深圳龙岗项目。但张丰认为，地段好，配套好，关键总价还不高，深圳人也就很容易接受了。

离开时赶上饭点，在听从销售的建议下，这批深圳客、外地客似乎都涌到旁边万达广场解决晚餐问题，晚上八点多离开时，赶上管理混乱，楼校长甚至在停车场内就足足堵车堵了半个小时。

碧桂园翡翠山沙盘

“只要有房卖，项目都热闹，政府一个项目每次批售300-400套房，开盘当天去化率都能接近80%。”同在大亚湾片区的开发商李良（匿名）说道。

我们项目2017年卖掉了近1000套房，销售额超18亿，由于剩余房源不多，他们今年还未制定推售计划。

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“除了深圳客为主，粤港澳大湾区概念出来后，我们项目来了很多内地客，不少北方的。”

来自中原的统计数据显示，2017年，惠州整体成交客户比例中，惠州本地客30%+，深圳客50%，广州东莞10%+，江西、湖南、及北京黑龙江为主近10%。而据大亚湾房协发布，2017年大亚湾一手房销量33490套，深圳客占比已经达到了85%。

惠州深圳客成交分部比例

2012-2017年大亚湾深圳客成交比例

大亚湾成交客户分析

“我们称之为外溢刚需。他们基本以自住兼投资为目的。这类两用型客户占到整个惠州的65%。”叶晓燕补充道。

在李良眼中，惠州现在的开发商压力其实来自合同、财务和开发部，销售和营销口的压力相对没那么大。

“开发商被迫拉长了销售线。跟深圳一样，惠州预售跟网签都控制得很严格，原来一次性可以卖完的，现在分好几次卖。”

李良介绍，回款压力主要源于信贷收紧。目前惠州首套房贷利率上浮20-30%，二套甚至45-50%，资料要求非常严格。

“政府限预售是一回事，如果我一次性批一两千到房，卖完等一年网签，两年放款，拿到钱都就是三年后的事了，那我还不如慢慢卖呢，更何况大家并没有看衰看跌惠州楼市。”

叶晓燕认为，不管是开发商还是购房者，大家对惠州市场还是有信心的，在经历了多轮调控，基于对市场观察判断，目前惠州的购房者也非短线投机客户，多以长线持有为主。“毕竟三年禁售加上购房出证交楼时间，相当于要等待5年才能交易。”

有公开媒体的不完全统计数据显示，3月份惠州预计20个楼盘有望推新，新房供应量为6238套，从新房供应套数来看，环比2月大涨超过160%。

但李良指出，开发商回款慢导致整体开发速度下降，实际上潜在供应未必能得到释放。

叶晓燕的观点是，未来惠州还是以稳定为主，两三年内不存在暴涨机会点。

“相信政府一定有储备政策，但限购大概率不会出，限价大概率不会放松，去年火爆的土地市场也引起了监管层的关注，如果出台政策，可能会从土地层面下手。”

呼之欲出的粤港澳大湾区规划，人们似乎想抢在利好落定前等待下一轮的行情。

“目前惠州释放出来的消息只有利好没有利空”，

话刚说完，楼校长微信群里收到一篇新闻：“新动向，深惠城际轨道暂不实施！”