福田总价千万+的豪宅学区房，这两个月卖了半年的量
楼校长家访
第三站：香蜜湖片区
名校：深圳高级中学-荔园外国语-侨香外国语-明德实验学校
这次楼校长走访的学区，是豪宅学区香蜜湖。
不同于百花、华强北这些名牌老学区房，香蜜湖学区拥有更宜居的环境和楼龄更新的豪宅，生源也相对纯粹些。除了传统的老牌名校，香蜜湖还有一个近年口碑很好的国际化学校-明德实验学校。
按照惯例，楼校长先跟大家分享一下走访看到的几个现象。
学区内的楼盘都比较新，环境很好。豪宅居多，物业管理很严格，部分豪宅如水榭花都、香蜜原著、熙园都无法约到看房。
同样都是均价10万+，但居住条件比百花片区好很多。然而宜居的大多是100平以上的户型，总价很高。
此前楼校长走访百花片区时发现，今年成交量堪称惨淡。（戳蓝字复习）
然而香蜜湖片区却没有这个烦恼。去年政策出来后价格翻倍，虽然今年上半年受大环境影响没什么成交，但7-8月很火，基本上放盘一两天就能成交。两个月成交量是上半年的总和，与去年成交量没有太大的差别。
跟荔园外国语这些传统名校相比，明德实验学校就像近年突然杀出来的一匹黑马。
虽然只创校3年，但其国际化特色教育也赢得了很好的口碑。据学区专家透露，近年来学区内越来越多家长选择明德。在校学生比较轻松，注重综合素质培养。
深圳高级中学（南校区）
创办于1997年，是深圳市政府公办完全中学，国家级示范性高级中学，广东省一级学校。有全深圳最好的师资，是国内首批全员全面全程使用现代化教学手段、建立信息化网络化数字化的新型现代化学校。
2016年积分：暂无积分
师资：学校现有专任在职教师350人。其中：正高级教师1人，高级教师109人,一级教师156人；特级教师9人，1人为省级名师工作室主持人，2人为深圳市首批名师工作室主持人，市学科带头人3人，市中青年骨干教师9人；各学科国家一级和高级教练26人；研究生62人，100%本科以上学历。
生源：分重点班跟竞赛班。竞赛班生源主要是IMAS金奖、希望杯全国二等奖及以上和深圳特等奖、华杯赛全国一二等奖获得者。但学区划分大而杂，生源不算特别好。
△学区热点划片楼盘地图
学位房情况：据链家官网显示，目前在售学区房约289套，总价230万起。划片的楼盘有几十个（具体可登陆福田教育网查询），但成交较好的是中旅国际公馆二期、香域中央花园、翠海花园，因为这几个小区同时还带荔园外国语西校区的学位。
其中中旅国际公馆成交最多，因为性价比最高，户型适中，楼龄较新。翠海花园楼龄较旧，香域中央花园均价最贵13-14万且户型较大。
△片区热点楼盘情况
学区房实探-
中旅国际公馆二期
小区环境好，对面是深国投，离地铁站较近
117平3房朝南奇数层，总价1400万，单价12万/平。3梯4户，使用率75%。朝南靠马路较吵，朝北安静要贵些。双数层有8平米入户花园赠送，也会贵些。
荔园外国语小学
目前深圳市办学条件堪称优越的小学，师资强大，在素质教育和教育国际化方面形成了自己的办学特色，省一级学校、省绿色学校、广东省红领巾示范校。2010年扩展为东/西校区，东校区硬件更好一些。
2016年积分：东校区66分，西校区65分
师资：两个校区现有44个教学班，1725名学生，128名教职工。其中在编老师86名，劳务派遣老师29名，劳务派遣教辅3人。研究生毕业9人，本科学历96人，专科20人。中级以上职称66人，其中两人为副高职称。
生源：主要是地段生，中产以上的家庭
△学区楼盘划分地图
学位房情况：西校区划片楼盘中单价在10-15万/平。中旅国际公馆一期主要是别墅，房源少；二期性价比最高，一年成交100多套。
东校区只有水榭花都和香蜜一号，在售房源少，其中香蜜一号是片区最贵豪宅，单价在14-20万/平。
学位房实探参考：可深圳高级中学部分的中旅国际公馆二期
侨香外国语（九年一贯制）
前身为福田区外国语学校侨香校区，2014年7月独立办学。九年一贯制，小学部36个班，初中部30个班。侨外是一所政府重点投资、外语教学特色突出的公办品牌学校。虽是区级学校，但师资和硬件都比较好。
2016年积分：小学67.7分（A类）、中学暂无积分
师资：目前有225名教职员工，研究生学历教师占专任教师12%。主要是从全国各地招调引进国家级、省级学科带头人和骨干教师;从区内其他学校调进名优教师;从全国重点院校选拔优秀毕业生。
生源：以地段生为主，典型的公务员加中产家庭子弟学校。还包括部分优秀文化生，如深外回归生、市外优秀落榜生。
△学区热门划分楼盘地图
学位房情况：据链家官网显示，目前小学+初中共有200多套房源在售，最低总价450万。其中香雅园、香蜜湖瀚城、香蜜原著成交较多，平均每个小区一年成交约20套。
香雅园主打小户型，赠送面积多。香蜜原著是片区最新的楼盘，复式赠送多，性价比高，但不近地铁。比较特殊的是香蜜时代，军产房，无法交易。有个别楼盘只划分了小学或者中学，不是九年一贯制学位。
学区房实探-香雅园
小区花园比较小，主打小户型，物业管理比较严，2梯4户。这套是84平4房，赠送面积比较多。总价980万，每月租金1万左右。
明德实验学校（十二年一贯制）
成立于2013年，由福田区政府与腾讯基金合作办学，是国内首个“公立非公办”十二年一贯制学校。近年人气比较高，全新式教学模式，比较西化，注重在素质教育、动手能力、人格培养中渐进式提高考试能力，适合未来定位出国留学的，或者把综合素质放在考试能力前的家长。
2016年积分：小学60分、中学暂缺
师资：明德三分之二的老师具有硕士以上学位,其中,博士2名,硕士28名，全国优秀教师2名;特级教师2名;省级劳动模范2名;广东省新一轮百千万工程“名教师”培养对象1名。除了各个师范院校的毕业生外，也有不少毕业于综合性大学、理工类大学的教师。
生源：地段生，非富即贵，还有部分高官子弟。
△学区楼盘划分地图
学位房情况：据链家官网显示，目前在售学区房只有40来套，总价650万起。其中香荟雅苑和香蜜湖豪庭主打小户型，成交较多。居住环境一般，家长一般买完上了学校，就会卖掉。鸿荣源熙园是片区很好的豪宅，容积率最低，但房源较少，最低总价要1800万。香蜜湖九号大院是军产房，隶属深圳武警六支队。
学区房实探-香荟雅苑
图片来源：链家官网
小区不大，都是小高层。楼校长看了一套103平4房，业主原先是出租的，但最近收回来重新大装修准备再卖出去，报价1100万。（上图为装修之前的照片，正在装修的照片楼校长没有拍）
本篇为买房之前与深圳链家学区房频道联合出品
感谢资深学区专家覃耀祖提供带看支持
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