日前，位于盐田沙头角的桥东片区旧改项目迎来了重大转折点——历时8年，终于实现100%签约，项目将由卓越集团与荣津地产合作开发。

桥东片区旧住宅于1988年建成使用，地处沙头角西南部，东临海涛东路，北至金融路，西接沙深路，南靠东和公园。

桥东片区位置图

有30年历史的桥东片区在深圳也算得上是较老的小区，小区在早期建设时掺杂了海沙，现建筑泥土脱落，钢筋锈蚀严重，存在严重安全隐患。且30年前的小区配套设施都已陈旧落后，小区的居住环境亟待改善，改造势在必行。

桥东片区实景图

盐田桥东片区老旧住宅区更新项目位于沙头角街道，沙深路东侧、金融路南侧，属于深圳市总体规划“三轴两带多中心”中，盐田区中心的重要组成部分。

项目拆除重建用地面积4.63万㎡，规划总建筑面积约23.6万㎡，未来将打造以居住为主，集商业商贸及高端配套于一体的大型综合体项目。

其中，住宅15.67万㎡（含保障性住房1.1万㎡），商务公寓4.46万㎡，商业2.6万㎡，公共配套设施8290㎡（包括9班制幼儿园、老年活动中心、居住小区级文化室、社区服务站等）。

早在2008年5月，在盐田区政府大力支持下，桥东片区老旧住宅被列为更新项目，拟采取拆除重建的方式进行改造；

2010年，桥东片区更新项目与木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园一起被纳入《2010年深圳市第一批城市更新单元规划制定计划》中，是深圳首批列入拆除重建类的8大旧住宅小区之一，由荣津地产作为申报主体；

2014年，桥东片区老住宅区城市更新单元规划局部修改，结合当时情况以恩下路为界分为东地块、西地块两个项目实施，并先期实施东地块项目：体育馆以西、恩下路以东为东项目，恩下路以西、沙深路以东为西项目。

2015年，卓越集团与荣津实业集团签订桥东项目城市更新合作协议，这也是卓越集团在盐田布局的首个更新单元，同时也是有“写字楼之王”之称的卓越首个纯旧住宅区更新项目；

2016年，卓越集团正式入驻，并于同年6月17日启动签约；

2018年8月26日，桥东片区老旧住宅更新项目签约率达100%。

小区旧改办公室一工作人员曾表示，项目在荣津地产跟进期间几乎没有花费。为了加快项目实施速度，2014年才会修改规划，将片区分为两个项目实施。而直到2016年卓越集团入驻后，项目才真正有了起色。

深圳2004年就开始大规模推动城中村改造，2007年推动旧工业区改造，2009年深圳城市更新办法正式颁布实施。

2010年，木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区被列入深圳城市更新单元第一批计划的8个旧住宅小区改造项目，试点意义非常明显，却全部卡壳无一例外。而自那以后的三年多里，深圳市政府批准了15批城市更新计划，共180个城市更新单元，其中再无住宅小区。

8年过去了，首批八大旧住宅小区的旧改进度也是各不相同。

作为首个旧改签约100%的小区，鹤塘小区目前已进入施工阶段，项目已出地面。

鹤塘小区项目施工图

未来鹤塘小区旧改项目将打造成以住宅为主，集商业、办公和公寓为一体的综合体。

项目计容总建面为108900平方米，其中，住宅总建筑面积为63900平方米(含保障性住房总建筑面积5112平方米，物业管理用房建筑面积220平方米)。

鹤塘小区项目规划图

木头龙和金钻豪园项目确定分期实施，已成规模拆除，一期地块动工在即，但仍有少量居民尚未搬走；

其中木头龙项目一期实施右图粉红色部分；二期实施右图蓝色部分；而右图紫色部分的三角地更新单元规划保持不变。

木头龙地块分期实施示意图

金钻豪园项目分期实施规划图

海涛花园共有1260户业主，目前约90%的业主完成签约，将争取在2019年年底完成签约。

海涛花园

据介绍，海涛花园更新单元项目临海，建成后新小区具有限高、容积率低等特点，利润率比较低。部分业主提出的补偿方案不符合市场规律。“例如某些业主甚至提出要1500万元的额外补偿金，部分业主希望房产附属的花园、天台同样按照‘1：1.2方案’补偿，这些都是难以满足的。”

截至今年7月中旬，小区仍有50余户拥有花园的业主、约60户拥有天台的业主仍未完成签约。

华泰小区从2018年3月份启动拆迁补偿签约工作至今，已完成签约率80%。

为加快推进华泰小区城市更新工作，福田区城市更新局在今年7月份下发了告知函于新世界地产，考虑将华泰小区调出更新计划。

华泰小区如若短期内仍无法达成100%拆迁补偿签约工作，福田区城市更新局将依据相关政策将其调出更新计划，后期若急需改造则需按棚户区改造政策实施改造，由政府主导项目实施。

此外，目前福田区的中洲龙溪花园项目签约率仅78%，而南山万科南苑新村项目也暂时没有动静。

“拆不动、赔不起、玩不转”是深圳旧改的顽疾。

在2016年出台的《深圳市城市更新“十三五”规划》中明确指出，旧城区更新中建筑质量存在重大安全隐患、具备重大基础设施和公共设施建设需要以及保障性安居工程等公共利益建设需求的旧住宅区，可在政府主导下拆除重建；

其他情形的旧住宅区，建议通过政府主导、社区参与等方式开展综合整治；具有历史人文特色的旧城区，以综合整治为主要手段；对工商住混合等的其他旧城区，调动业主积极性，鼓励业主与政府合作开展综合整治。

深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司总经理宋留强表示，城市更新在政策导向上发生变化，大一统拆除重建模式将转变。但综合整治应该怎么做、如何判定一个城市更新项目适合综合整治还是拆除重建，目前政策并没有细化。

2014年5月底，鹿丹村的正式拆迁，不仅让苦等了14年的鹿丹村居民如释重负，也同时为8个等待改造的旧住宅小区项目和数以千计的业主注射了一支强心针———作为深圳第一个成功步入动迁的旧住宅小区改造项目，鹿丹村证明了复杂而纠结的旧住宅小区改造依然存在成功的可能性。

算上桥东片区，当年首批八大旧住宅小区中已有两个小区实现了100%签约。

宋留强认为，旧住宅小区也一样，政府只是做出综合整治的政策导向，但并没有把“拆除重建”这扇门关死。以往在审批立项之后，城市更新的进度往往很缓慢甚至停滞不前，如果市场主体和业主能够解决前期的拆迁问题，达到双100%的签约率的话，旧住宅小区“拆除重建”这扇门其实也是可以打开的。