3天超3000套，深圳楼市成交量激增，背后隐藏着这些玄机……
昨晚（11月28日），万科星城网上开盘，15分钟售出约1900套房，深圳人的购房热情全面爆发。
事实上，进入11月底，深圳楼市迎来反转，多个新盘入市成交量大增。例如，11月27日，位于福永片区的华强城开盘，8个小时销售了1100多套，去化率高达90%；11月26日，位于香蜜湖片区的万科瑧山府400多套单位一夜之间基本售罄；龙华区的玺园，11月25日开盘推售251套房，截至晚上9点成交176套，去化率约70%。
最近市场情况反映深圳刚需强劲，市场购买力依然存在，整体楼市趋稳。楼校长注意到，这些项目备受市场认可，无外乎有产品价值的支撑，尤其是拥有优质学区配套的物业，成交量可观，在楼市调控的背景下，学区房的表现普遍好于普通房源。
纵观深圳楼市，最近宝安区卖地热潮引来市场瞩目，10天卖地4块，11月30日还有两块居住地开拍。从近期拍地成交价格来看，宝安商地楼面价已经突破3.8万/㎡，开发商重金投入该片区，这意味着宝安区的发展潜力可期，买学区房的话，此时布局应是最佳入手时机，而拥有片区最好的初中——宝安中学学区配套的勤诚达前海世界，自开盘以来就备受市场关注。
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优质学区房成交量靠前
来自深圳中原研究中心数据显示，10月深圳新房住宅项目网签套数TOP10楼盘共成交1078套，占全市成交套数的59%，TOP10成交套数占比连续两月上升，市场集中度越来越高。
其中，佳兆业未来城成交210套，位居榜首，也是当月唯一一个网签套数超过200的项目，康达尔山海上城、博林君瑞、龙光玖龙台、华润城润府三期、远洋新天地这5盘成交量也都过百。
楼校长观察到，10月新房住宅成交套数前十的项目均有一个共同点——拥有优质的学区配套。譬如，位于龙岗大运片区的佳兆业未来城，周边名校汇聚，毗邻国际大学城，除了自身所属的学区——福安学校，是龙岗九年一贯制公办学校外，旁边还规划建设一所九年制公办学校，获得市场认可不足为奇。
还有，最近3天深圳3个新盘入市，去化率可观，优质学区是热销因素之一。例如，万科星城代建了48班九年一贯制学校及18班幼儿园，而目前项目的学区划分为宝安中学（集团）第二外国语学校（九年制），教学质量位于沙井片区前列；万科瑧山府划分的小学目前是竹园小学，中学划分在深圳高级中学初中部(南校区)范围内，均是广东省一级学校。
此外，根据深圳贝壳研究院数据，2018年上半年深圳二手房住宅成交均价57297元/㎡，而深圳典型初中学区房均价为87533元/㎡，相较于2017年涨幅高达9.9%。其中，南山区深圳湾学校学区房均价152458元/㎡，涨幅17.5%为最高；其次是南二外海德学校和深圳龙华外国语学校，涨幅分别为13.7%和11%。
在调控趋紧的楼市下，深圳学区房的价格仍高于其他房源，涨幅稳定，其价值显而易见。
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供需矛盾突出
学区房成“硬通货”
目前，深圳教育存在的突出问题是：学位紧缺、大班额（超出额定人数班级）现象普遍、更优质的教育资源供给不足。随着二孩政策实施、港澳籍适龄儿童放开入学等，深圳学位供应压力越来越大，据教育部门测算，预计到2020年，深圳小一学位缺口将达到4.95万个，初一学位缺口1.06万个。
以宝安区为例，非深户不提供公办学位，深户不保证就近入学，今年起执行全区学位锁定。2018年秋季，宝安区义务教育阶段小一招生计划约4.4万个，初一招生计划约3万个，预计小一学位总缺口约1.2万个，初一学位总缺口约0.1万个。
而近日，该区发布2019年学位预警，预计明年秋季宝安区绝大部分学校，特别是公办学校学位仍然紧张。预计学位特别紧张的片区有宝安新中心区片区、宝安中学片区、碧海片区、航城片区、福永中心区片区、凤凰片区、福海塘尾片区、沙井街道、新桥街道、石岩街道。全区其余范围内的公办学校也将不同程度的紧张。
同时，宝安教育局表示，近年来，宝安区义务教育公办学校学位持续紧张，2019年学位类型和积分较低的儿童、少年，需要做好到民办学校或回户籍地就读的准备。由此可见，深圳人对学位的需求将日渐强烈，在供需矛盾下，学区房成了“硬通货”。
近年来，宝安区政府探索“名校+”的办学战略模式，即用优质教育品牌引领教育资源平衡发展，推进集团化、大学区化。就宝中-新安区域而言，属于宝安片区教育资源后起之秀，除了大名鼎鼎的宝安中学之外，还有宝安实验学校、宝民小学、建安小学、弘雅小学等优质学校，随着宝安中学（集团）揭牌成立，区域房产附加学位的价值已深度进入置业者的视野。目前，该片区的学区房价格在6.5万-10万/㎡之间。
值得关注的是，宝安中学（集团）初中部是现阶段全区最好的初中、深圳八大名校之一、也是广东省一级学校。宝安中学学校总占地面积168675㎡，建筑面积136662㎡；教育教学设备设施齐全，国内一流。田径场、篮球场、排球场、体育馆、游泳池等体育设施一应俱全。公寓式学生宿舍配有空调，24小时热水供应，数字化校园建设全国领先。而宝安中学高中部位居全市TOP5，高考达线率99.7%，重本达线率82.07%。
深圳美联物业研究表示，2018年实行共享学区制度后，宝安中学（集团）初中部学区覆盖范围较广，同时，因区域拥有不少优秀的小学，不少片区内物业享有“双名校”资源，这也是区域房价在全市价格走势平稳的大环境下，仍表现坚挺的因素之一。
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学位稀缺 难得的上车机会相对于普通商品住宅而言，“学区房”具有单价相对较高、升值空间相对较大的特点。随着房地产市场调控政策的收紧，“学区房”的置业投资优势日渐凸显，无论是新房市场还是二手房市场，即使是在楼市的低迷期，学区房的成交量与租赁量仍旧保持比较稳定的状态。
买房首先要考虑名校学区房，这已经是众多购房者绕不开的选择。宝中-新安片区一直都是宝安区优质教育资源的集中地，宝民小学、建安小学、弘雅小学等，还有深圳八大名校之一、全区最好的中学——宝安中学。
位于新安豪宅区的勤诚达前海世界，确定为宝安中学的学区房。据悉，目前该项目因楼市限价，均价8.1万/㎡，而周边二手房价在9万-10万/㎡，这样的置业机会对购房者来说，十分难得。
同时，项目周边还汇聚宝民小学、灵芝小学、兴华幼儿园等小幼教育资源，家门口一站式全龄教育，全面解决孩子求学问题。
公开资料显示，勤诚达前海世界南连前海自贸区和宝安中心区，占据区域重要地段。在粤港澳国际湾区利好不断兑现下，该区域未来可期。
项目双地铁（地铁5号线+规划中地铁15号线）上盖，无缝接驳洪浪北站A出口，同时与12号线（在建中）灵芝站一站换乘，未来区域内三条地铁线路交汇，毗邻创业二路、广深公路、南光高速等主干道，快捷通达全城。
商业配套方面，项目自带约4.5万m²集中商业，目前已经引入了沃尔玛、万达影院、力美健健身会所等国际知名品牌。项目1公里之内拥有中洲πMALL华润万家、海雅缤纷城和即将启动的中粮大悦城等商业综合体项目，另外2公里之外的鸿荣源壹方中心已经开业，华侨城欢乐海岸也即将启动，生活气息浓厚。
此外，项目紧邻灵芝、新安、宝安三大市政公园，享家门口约92万㎡的绿色健康生活，还有宝安三馆一影剧院、图书馆、文化艺术馆也在不远处。宝安人民医院、宝安中医院、宝安妇幼保健院均在项目1.5公里范围内。
勤诚达前海世界在商业、交通、教育、医疗、生活休闲等方面的配套齐全，尤其是教育配套，是宝安区不可多得的全龄段优质教育资源小区。据悉，目前项目在售建面约72-89㎡2-3房的住宅，感兴趣的购房者，可以多多关注。
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