2018年下半年以来，中国楼市趋冷，曾经火爆的深圳住宅市场也喧嚣不再。与此同时，保持长达七年的美国房地产牛市似乎也触及顶峰，成交量开始下降。

高房价、调控政策和相应预期把一些小投资客和收入不足的群体逼出市场，但实力较强的投资者，特别是跨区域的投资者，则会把一种产品作为投资的避风港和面向未来的投资标的。中美投资者少有的共识是，核心地段的稀缺的顶级公寓产品。

近期，纽约曼哈顿一个新的公寓产品，来了一次花式定价，来显示对市场的信心……

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世界大都市核心地段

大平层公寓走俏

11月7日，位于曼哈顿熨斗区的新建摩天大楼——麦迪逊广场公园大厦(Madison Square Park Tower)推出一套复式顶层公寓，标价7770万美元。该售价绝非偶然，因为这套超过1万3000平方呎（面积约1208㎡）的顶层公寓距地面的高度恰好为777英呎（约237米）。

麦迪逊广场公园大厦(Madison Square Park Tower)

这幢65层高的塔式公寓楼包含83套住宅，户型面积分为约102㎡的单卧单元到433㎡的四卧四浴公寓，售价从270万美元到2470万美元不等，是市中心和金融区块最高的大楼，在天际线上显得独树一帜。毫无疑问，麦迪逊广场公园大厦(Madison Square Park Tower)占据城市核心区域，拥有成熟配套，兼具事业与生活，自然得到高端人士的垂青。

此外，楼校长了解到，座落于纽约曼哈顿市中心73层高的One 57，它是纽约市最贵的公寓楼，每平米售价超过7万美元，项目顶上最高的两层公寓，面积约936㎡，6个卧室，7个卫浴，2个化妆间，还有双层天花板高的客厅，面朝中央公园，现价1.1亿美元。住在这里的大部分是福布斯富豪榜里的显赫人物。

从伦敦海德公园1号到纽约ONE57，无论是英国的优雅贵族还是华尔街的商务精英，对大平层的偏爱都代表着这座城市顶层的都市文明和生活方式潮流。城市精英阶层越来越多的回归城市居住，已成为一种趋势。

正如迪拜10大富豪之一的谢蒂(B.R.Shetty)所说：“在迪拜的828米高的哈利法塔(BurjKhalifa)内拥有一套公寓是一件非常骄傲的事。”哈利法塔是迪拜新城中心的标志性建筑，有世界最大的购物和娱乐中心之称，他的公寓位于第100层，花了1220万美元。

放眼国内，北上深等城市的公寓类产品也在近5年获得了大份额的高端市场认可。例如，北京的中骏天宸项目，目前仅余少量公寓在售，售价约为150000元/㎡起。而素有深圳“第一豪宅”之称的深圳湾1号，近期将要推出的T7栋（最高主塔楼）300-2100㎡“莱佛士公寓”，据业内透露，售价预计在20万/㎡以上。

 样板间实景图（来源：深圳湾1公众号）

尽管大平层公寓虽然价格处于市场顶端，却仍然深受拥有优厚财富、高文化涵养、国际视野的中国新兴阶层青睐，正是因为该物业的稀缺性和对高端群体的精准定位。

聚焦深圳，前海作为中国的“曼哈顿”，为了建设总部基地和金融中心，规划建设了大量的写字楼，但却缺乏大平层住宅和公寓的用地。这就使得前海极其周边区域出现产品倒挂现象，过多的办公物业和稀缺的大户型产品。

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投资新现象

深圳大户型公寓反超小公寓

越来越严的住宅限购政策，是深圳公寓销售走高最大推手。

据深圳中原研究中心统计，2017年深圳商务公寓成交13973套，成交面积98万㎡，环比上升58.3%。价格方面，2010年-2017年期间，商务公寓的价格总体上处在上升通道，部分年份出现回调。而2017年，商务公寓的价格创历史新高，均价达到62120元/㎡，环比增长17.8%。

 2010-2017年深圳商务公寓成交情况

此外，来自易居克而瑞的数据显示，自今年“731新政”以来，8月至10月深圳公寓产品成交一直处于增长趋势。其中，10月公寓成交高达6.76万㎡，环比增长185%；成交均价61430元/㎡，环比增长53%。

值得一提的是，在深圳中心区的公寓成交尤为“火热”。相关数据显示，位于南山红树湾片区的深铁万科瑧湾汇在9月28日晚上线上开盘，推出54套建面约258㎡公寓户型，以及829套建面约74㎡、88㎡办公产品。当天晚上54套公寓产品全部售罄，而办公产品合计去化约555套，去化率约69%。

据透露，此次深铁万科瑧湾汇的购房者，主要以投资型客户为主，多看中深圳湾超级总部基地的概念以及项目所处的地段。

由此看出，深圳高端公寓市场的需求强劲。可以预见的是，随着调控的长期化，深圳高端公寓市场正在加速分裂，围绕城市核心资源，大户型公寓的聚集度日益提升，即使在淡市也能赢得购房者的青睐。

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抢占大湾区中心

大平层公寓成稀缺投资品

“对标国际一流城市，把前海建设成粤港澳深度合作示范区和城市新中心！”这一最新定位，显然已把前海再次拔升到前所未有的高度和宽度。

目前，前海在建和规划了多条城市轨道交通，且计划在2020年将轨道站点扩建至12个，未来交通网将更为密集，综合交通优势明显。

从深港合作区、保税港区、服务业示范区、法治示范区、人才管理改革试验区、跨境人民币创新业务试验区到自由贸易试验区，从国家金融业对外开放示验示范区到服务贸易重要基地、国际性枢纽港、“一带一路”规划支点、粤港澳大湾区轴心，前海这片15平方公里土地上，各项国家级、战略级的政策不断叠加，整体开发面貌更是日新月异。

正是“前海速度”的上演，片区楼市也是风生水起，吸引不少购房者的关注。

而当前，深圳楼市整体处于“低迷”期，楼市分化开始显现……

小投资者被迫离场，大投资者酝酿进场。在房产投资市场中，长期保值的产品较为缺乏，这也意味着投资者会把资金用在“刀刃”上，核心区域的稀缺产品是绕不开的选择。

前海观一效果图

前海观一位于深圳前海、后海、大空港三核轴心之地，且毗邻尖岗山豪宅区，属城市中心稀缺地段。项目坐拥5号线和规划的12号线双地铁线优势，以及四横两纵的道路交通路网，快捷通达全城；自带有丰富的商业配套——中洲π·mall购物中心，目前华润万家、橙天嘉禾影院、春满园、星巴克等近100家品牌商家已入驻开业，其强劲的商业配套足以辐射整个宝安区。

目前，前海观一正在推售的335㎡和670㎡原创级私人行馆，是深圳公寓市场上鲜少的大平层，仅有60席，可遇而不可求。

据楼校长了解，该项目打造的私人行馆，由艺术家师进滇、郑路，空间大师梁志天联手操刀，秉承“2+N”设计理念，打造“男女双主卧”创新户型。

该私人行馆南北朝向，专梯入户，超大阳台，直面公园、城市、海景三重景观，可以是私人博物馆、商务会所，红酒窖藏馆……均能按照业主的需求来设计。

作为深圳中心区稀缺的私人行馆，前海观一区别于福田的深业上城等大平层公寓，除了拥有区位、商圈、交通等优势外，在居住体验方面，能够满足业主的精神生活，打破空间的桎梏，去拓宽生活的边界、认知和圈层，而这恰恰是项目核心投资价值所在。