动不动总价上千万！你还敢说西丽是南山房价洼地吗？
许久没有纯新盘的西丽，最近又有新鲜面孔了。
以前提及西丽，深圳人固有的印象就是：房价洼地、南山郊区、野生动物园。然而近年随着政府重点发展片区留仙洞、大学城的规划加持，楼校长走了一圈发现，西丽现已遍地都是8万+的新盘。
以广深高速为分界，北边部分更符合人们对西丽范围的认知。而楼校长这次重点实探的是即将推出纯新盘的长岭陂片区以及隔壁的塘朗片区。从地理上看，这两个片区是西丽的“边缘片区”；从房价来看，它们却又是西丽的“豪宅区”，也是新盘最密集的片区。
蓝色圈圈部分为长岭陂-塘朗片区
教育、商业以及医疗资源的匮乏让西丽备受诟病，而如今片区内最新的规划如何？是否能支撑起其8万+的价格？以下是楼校长的实探报告，或许能让你找到一些答案。
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五点总结
为了让大家对西丽有个大致了解，楼校长先给大家简单分析下西丽各小片区目前的情况。
从片区划分来看，西丽可以大致分为留仙洞、大学城（包含塘朗-长岭陂）、龙珠-茶光、桃源四个片区。
众所周知，留仙洞总部基地是政府规划的重点发展片区，目前区内仅有万科云城一个新盘，而且是公寓产品。桃源片区主要指桃源村周边，是二手房的聚集地，西丽目前唯一一所名校（南山外国语学校集团挂牌的桃源中学）就在这个片区内。相对于其他几个片区，龙珠-茶光片区更像是小透明，周边既没有新盘二手房也少。
（楼校长找了一份各主要地铁站点周边二手房近两年成交价格涨幅，供大家参考。其中桃源村房价最突出，主要是不少豪宅如十五峯、水木华庭拉高了片区均价）
这次楼校长重点实探了大学城片区里的塘朗-长岭陂，由于片区内有大片土地开发，因此这个片区也成了西丽新盘最密集的片区，房价固然也居高不下。如超大体量的宝能城、塘朗城，以及新鲜面孔京基御景峯。
经过一整天暴走之后，楼校长为大家总结了塘朗-长岭陂片区的几大特点。
1、作为近几年新开发的片区，是西丽新盘和次新盘的聚集地，如宝能城、塘朗城、华晖云门、水木丹华，以及将入市的京基御景峯（即长源村旧改）。房价基本都在7.5-9万/平，价格都快赶上前海了，西丽新房洼地感觉快被填平了。此外片区内没什么农民房，从规划来看未来也没什么旧改。
2、作为西丽“豪宅区”，片区以大户型居多，小户型相当稀缺。住宅类几乎没有70多平的户型，最小也是80多2房。公寓也大多是90-100多面积段的，只有塘朗城有超小户型（34-85平）。也就是说，片区内有很大部分房源总价已过千万。
3、临近西丽大学城，深圳未来的名牌大学都在里面。虽然高等教育氛围很浓，但中小学资源依然稀缺，只有京基御景峯那边规划了一所九年一贯制学校。片区的南科大实验学校和塘朗小学此前都只有小学，直到今年南科大实验学校才开设了初中部。长期来看，相对于桃源村片区义务教育资源要逊色不少。
4、周边商业配套等于0，人口密度也很小。这个局面要打破得等到2018年，宝能城8万平的商业以及塘朗城6万平的商业正式开业，才基本填补片区商业配套的空洞。在未来的几年里，这也将是整个西丽片区最大的商业配套了。
5、交通方面，经过本片区的地铁只有5号线，目前已开通的7号线和未来规划13.15号线都只经过西丽站。此外，长岭陂位于龙华南山边界，其实去深圳北站距离比西丽高铁站更近。
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项目实地探访
这次楼校长选取了即将入市的京基御景峯、以及片区两大代表性楼盘塘朗城和宝能城进行实探，以下是详细情况。
京基御景峰是长岭陂站周边的唯一一个新楼盘，接驳地铁站，属于长源村旧改项目。项目总建面约641729m²，共14栋建筑，其中回迁房共3栋，自带3.7万平商业体。
近期项目将推出2栋住宅和2栋公寓，111-158㎡的3-4房接近1000套。目前，样板房已经对外开放，需提前一天预约看房。
项目周边都是山，目前商业、医疗等配套全都没有，甚至连便利店都找不到。因此销售也着重强调山景和水库等景观资源，在项目自带商业开业之前，只能尽情享受静谧的山景而暂时忍受周边“啥都没有”的状态。
基本信息：
项目位置：5号线环中线长岭陂站A1出口
物业类型：住宅、公寓、写字楼
开盘时间：未定，预估是11月底或者12月
价格：待定。但销售透露老板的预想价格是住宅单价8万+，公寓7万+左右。
户型：
公寓（带装修）：116-158㎡ 3-4房（4梯6户，共586套）
公寓户型图（向左）
内部装修图（请向左滑动查看）
公寓是4栋、5栋，56层高，4梯6户，一共586套。内部装修设计了很多收纳柜，连洗手间的水槽下面的柜子也做了干湿分离。公寓使用空间比住宅小很多，而且面积利用不充足，相比其他80几平的三房来说有点不实用。
住宅：111㎡-155㎡ 3-4房
住宅户型图（请向左滑动查看）
住宅的大小和公寓的户型大小相差不大，但住宅的户型设计却有很大的优势，不仅大户型客厅餐厅是双面采光的，而且每个房间（包括卫生间）都带有一个宽度接近70公分的飘窗，据销售透露这部分面积都是“偷”来赠送给购房者的，最多达20平。总体来看，住宅使用面积和居住舒适度都比公寓要高很多。
如果按照住宅8万+、公寓7.5万+的价格，两者总价都是900万起，而公寓5成首付至少比住宅高出180万，而贷款10年的月供也跟住宅相差无几，再对比两者户型与使用面积，住宅性价比更高一些。
车位：与商业、回迁房、公寓相通的，销售表示车位是接近一比一的。
商业：项目自身将建成4-5层3.7万平的集中商业，靠近塘朗站10多万平的商业圈（宝能城+塘朗城），并且西丽片区的留仙洞总部基地也带42万体量商业。
教育：九年一贯制学校（规划中）、道尔顿新华学校（私立，学费15-18万/年）
道尔顿新华学校
交通：5号线长岭陂站、西丽高铁站、深圳北站、沙河西路（干道转快速路）、留仙大道
医疗：南山第二所三甲医院，今年12月开始正式运营
塘朗城位于大学城片区，南面背靠塘朗山，北边看西丽大学城项目开发规模近35万平，共分两期开发。一期住宅已经全部售罄，现在二手房价格接近7万，二期主推C栋中高区31-85平 1-3房小户型公寓，单价约6.1-6.4万/平。
项目本身的商业和生活配套不多，但享受了身边公租房的花园、对面宝能城项目号称片区最大的中高端商业、大学城的学术氛围，弥补了本身项目的很多不足。但与地铁无缝接驳+临近主干道，难免有噪音困扰。
基本信息
项目位置：南山区留仙大道南侧，与地铁环中线塘朗站A、B出口接驳
物业类型： 商务公寓、写字楼、酒店
开盘时间：2016年12月，2019年9月交房。
价格：精装交房，单价6.1w-6.4w，首付5成，北向户型按时签约有99折，南向没有折扣，22-24层有额外折扣。（目前最便宜的一套是200万出头）
（首付月供参考）
物业管理费：4.5元/平，民电：0.68元，水费：3.5元
在售户型：31-85㎡ 1-3房公寓（5梯28户）
户型图（左右滑动查看更多）
公寓所在楼栋1-17楼为酒店，正式售卖的房源只有18-38层。中高区从18楼开始，中区公寓（18-29楼）可以自己选择自住或出租。但是高区公寓（31-38楼）买了之后不是自己管理，需要交给物业管理公司统一管理出租，年限是6-10年，租金给到业主是147块/平，每两年有7块/平的增长，业主出售时若在合同期内（6年），需要带着合同一起出售，不想出租的买家违约金是违约时的第二年半年租金。
据销售透露，目前剩下一百多套公寓在售，朝北不带阳台但使用面积大些，朝南带阳台但面积也相对小写，其中带阳台的只有30几套。最受欢迎的是57平2房，早已售罄了。除了3房户型，其他户型都没有天燃气。
装修标准（左右滑动查看更多）
内部装修图（左右滑动查看更多）
车位：二期共有4层停车场，停车位1115个
商业：自身项目的商业中影、华润、面包新语、云海肴已经入驻，之后自身项目是先开商业再交楼。项目对面宝能城自带商业明年开始入驻。
教育：朗麓幼儿园、南方科技大学附属实验一小、二小
交通：地铁5号线塘朗站、西丽地铁站、深圳北站（2个地铁站距离）
宝能城就在塘朗城对面，同样与地铁环中线塘朗站无缝接驳，并且与南方科技大学仅一路之隔。项目总占地约10.5万㎡，总建面约83万㎡，由6个地块组成，分东、西两区开发，集合住宅、公寓、图书馆、星级酒店、集中购物广场等多种业态。定位比较高端，也是目前片区内最贵的新盘。
一期东区目前基本售罄，仅剩10几套200㎡大户型，即将推售的是二期西区带装修的100~166㎡的3-4房产品，装修标准大概在6千-7千之间， 比之前标准要高，预计在11月底开放样板房。
在建的宝能城西区
基本信息
参考均价：82000元/m²
主力户型： 现在在售的只有200㎡的4房大户型，预计11月底会推出西区100~166㎡的3-4房。
物业类型：住宅、公寓、商业综合体
项目地址：南山区大学城地铁5号线塘朗站（南方科技大学正对面）
自身配套：约8万㎡大型高端商业、五星级高端酒店、运动会所
交通：宝能城花园就在塘朗城的对面，所以交通配套是一样的。
教育：项目自带幼儿园、朗麓幼儿园、塘朗小学、南科大实验小学、南科大实验二小、龙珠中学（很远）
周边二手房价：周边都是次新房，价格基本在6-8万/平。
宝能城旁边就是2015年入伙的华晖云门，2015年的次新房，目前价格在7.5-8.5万/平。但是80多平户型赠送面积非常多，使用面积能达到100多平。而塘朗城住宅由于噪音以及实用面积小，二手价格相对低很多，基本在5.5-6.5万/平。再远一点还有2014年的水木丹华，价格6.5-7.5万/平。
周边配套：塘朗山、西丽高尔夫、西丽湖、大学城（清华、北大、南科大等）
有政府规划以及地理位置加持的西丽，似乎也有资本支撑起如此高的房价。那么你觉得现在的西丽贵吗？欢迎在下方发表你的看法~
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