今天起深圳正式实施三价合一！快看你家交易成本增加了多少
重磅！传闻已久的“三价合一”政策终于在深圳落地。
昨天傍晚，中国人民银行深圳市中心支行发布通知，并附上了三价合一政策操作细则。其中明确规定，以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。
楼校长咨询了几家银行，均表示收到了通知，预计今天会正式执行。其中交行内部员工透露，昨晚他们已经紧急在受理未上报的二手房，要求及时打印征信。
简单来说，三价合一就是以后二手房交易中的所有价格都统一（成交价、评估价以及网签价），并且按照这个价格来计税以及申请贷款。给购房者带来的最直接影响，就是购房成本增加了。要么税费增加，要么首付增加。
据悉，为避免政策影响，昨晚深圳还有多家中介机构加班到12点，为客户查询征信打印网签合同。
以下是政策详情+详细解读。
政策详情
先来看看“红头文件”↓
《关于我市建立信息互通查询机制规范购房融资的新闻通稿》
根据中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的总体定位，为贯彻落实《住房城乡建设部人民银行 银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房〔2017〕215号）完善房地产金融调控的政策要求，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知，建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。
该通知要求：商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。
该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨，并提高税赋公平性。同时，也将完善二手房市场监测管理，有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价，为房地产调控提供更可靠的数据支持。
政策发布后，各商业银行、各房地产中介服务机构将在主管部门指导下依法落实通知精神，要求客户如实申报成交价格。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强购房贷款业务的监督和检查。
文件已经很明确了，要求网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。
这项政策最直接的目的就是：全面压缩“阴阳合同”生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，抑制二手房价格过快上涨。
其实，三价合一政策落地早就有迹可循。
就在3月28日，二手房自助交易合同页面新增了一项银行确认的提示：合同被银行锁定后，不能修改转让价款和付款方式。如需修改，请联系银行解锁后进行修改。
这被视为推行“三价合一”的信号。
春节前楼校长举行的年度论坛中，代表官方声音的王锋主任也直言，称“2018年深圳会严格执行网签价和合同成交价一样的政策。”
而早在2017年11月3日，住建部会同人民银行、银监会就联合部署规范购房融资和加强房地产领域反洗钱工作，除了严查首付贷和加强资金审核，其中也明确了以网签备案合同价来确定贷款额度。
各地房产管理部门、地方金融监管部门要会同人民银行、银监会各派出机构建立联动工作机制，加强信息互通和部门间协作。各地房产管理部门要向相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息的实时查询服务，银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。
当月，深圳建行内部会议也传出关于个人贷款受理和发放的政策文件，其中规定“以网签合同备案价和房屋评估价最低值作为计算基数确定贷款额度”。
根据央行的通知规定来看，不管是当时建行的文件还是深圳这次正式执行三价合一，都是在响应中央。
科普解读
楼校长先给大家科普二手房交易中的四个价格。
成交价：即实际签约的价格，由买卖双方决定
银行评估价：用于银行审批贷款额度的标准，一般都能评到成交价，个别评不到成交价，个别能评高一些，评估公司结合市场评估而来.（楼校长补充：高评高贷的漏洞一般就出现在这个环节）
国土局评估价：官方的评估价格，也就是计税价，目前是市场成交价7成左右。
国土局网签价：也就是过户价。由于网签价格不能低于国土局评估价，因此购房者为了避税，一般按评估价去网签，此情况下评估价基本等于网签价。
网签价也可和实际成交价一致，但购房者为了避免多出的税费，一般都不会申报成实际成交价。（如果网签价和成交价统一，税费要比之前多出4-6成左右）
如今三价合一，在二手房交易中最直接的变化主要是以下两个方面（但两种情况不会同时存在）：
*首付增加：目前规定以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，即银行贷款按照网签价来进行。假如网签价跟计税评估价一样，由于计税价还跟不上实际成交价（一般是7成），那么最直接的影响就是首付增加，增加幅度基本在20%左右，也就是首付从3成变成5成。
ps.不过国土局每年都会上调评估价，即逐步接近成交价，届时网签价（最低限度）也相应提高，首付增加幅度减小甚至持平。
*税费增加：如果网签价与实际成交价一致，那么贷款成数和首付都没有变化，但税费相比之前会增加。据统计，税费增加一般在40-60%左右。（非普通住宅税费增加更多）
以一套80平方米的普通住宅为例，在对应年限下，应该交的税费，如图所示：
<此处假设总价符合深圳普通住宅标准>
以一套150平方米的非普通住宅为例，在对应年限下，应该交的税费，如图所示：
数据来源：深圳同致诚评估
总而言之，在此政策之下，不管评估价和网签价上调还是下跌，购房成本都会增加，但更大可能会体现在税费增加上。
不过此政策只对二手房有影响，购买新房没有税费转嫁的因素，只有少量契税，因此对新房来说也算“变相利好”。
参考数据
楼校长此前整理了深圳部分二手房成交数据，对比了政策前后同样的房子首付增加情况，这次也放上给大家参考参考。
（注明：以下数据为2017年11月实际成交价以及真实过户价，部分房源可能与现在买房的成交价和评估价有点差别，仅供大家参考，也不排除此后国土局会上调评估价）
以下均以首套三成首付标准计算，计算公式：增加首付=（实际成交价-过户价*70%）-实际成交价*30%。（以下过户价基本等于国土局评估价，大家也可以算一下自己的房子）
先来个差距最大的醒醒神↓（动不动首付就差价几百万，总算明白为啥大家都宁愿多掏十几万税费了吧）
再来个差距最小的安慰一下↓
数据来源：Q房数据网研究中心、国土局
以下是各区此前过户二手房详细价格和首付差别，看看有没有你家~（数据均为2017年11月实际成交价以及真实过户价，非最近一个月）
数据来源：Q房数据网研究中心、国土局
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