深圳商务公寓也能申请学位？忽略这些就买你就傻了！
又到了一年一度，深圳家长紧张备战的时期。
近日深圳各区陆续发布入学政策，其中最引人注意的是南山放松了限制：商务公寓也能积分入学了！
目前深圳只有南山、福田、罗湖三区的商务公寓可积分入学。但家长们先别开心，也别急着去买公寓，因为买了未必你家孩子就能上得了学！
楼校长给大家梳理了商务公寓积分入学的详细政策以及各区部分学校积分对比，在为了孩子上学而购买公寓之前，务必看清楚。（文末还有各区在售商务公寓，拿走不谢~）
1
各区公寓积分细则+各学校最低积分首先，楼校长需要强调的是，南山和福田明确规定了能参与积分入学的公寓只有：商务公寓。
其他商办类型、产研类型的“伪公寓”，都不在此范围内。罗湖则是根据具体情况分类，后面有详细介绍。因此在购买之前，务必要看清楚房产证上的房屋用途。
商务公寓：政府认定的正规公寓，具有居住功能，也可注册办公，俗称商住两用公寓。土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，产权一般是40-50年，也有长达70年的。房屋用途明确写着“商务公寓”，个人名义购买。
商业/办公类公寓：改造类公寓，土地性质一般是商业服务业，产权多是40年。房屋用途则是办公或者商业，不具备居住功能。
产研用地类公寓：俗称工改工公寓，土地性质一般是产业用地，产权比商业/办公类公寓长一些，大部分是50年。房屋用途则是产业研究用房，明确只能以企业名义购买，价格相对会更低一些。
针对南山、福田、罗湖这三个区的商务公寓积分入学政策，楼校长也分别总结了需要家长需要特别注意的几点，以及相应的学位情况。
南山
楼校长在南山教育局官网暂未找到关于商务公寓积分的细则，但日前南山教育局举行的义务教育阶段招生媒体通气会，明确商务公寓为唯一住房可按特殊类房产进行申请。
商务公寓是唯一住房才可申请。也就是说，如果你名下已经有了其他房子，再去买南山的商务公寓是没有用的，也是申请不到对应那个学校的！
按照通气会的说法，商务公寓是作为特殊类房产申请积分的。虽然2018年南山积分入学标准中并未对特殊类房产进行明确规定，但也可看做是除了住宅商品房的其他类别，如集资房、自建房等等，分值与住宅差了14-20分不等。
在学位紧张的情况下，根据积分高低录取的话，住宅商品房分值比特殊类房产高得多，特殊类房产很难申请成功。除此之外，同属特殊类房产的一大波合法集资房、农民房，也在和商务公寓平等竞争......你懂的。
总得来说，南山放宽入学限制是好事，对商务公寓来说也是利好。但事实也并非大家想的那么乐观，最好做好功课再行动。（如果你家唯一住房是深圳湾一号，那楼校长没啥好说的，祝福你家小孩顺利入读深圳湾学校~）
以下南山今年的入学积分细项以及去年各学校的最低积分情况，大家可以自行计算一下。
据报道，南山小一学位持续紧张，尤其是南头、前海、后海、蛇口、中心区、科技园、华侨城等片区学位的供需矛盾较大，每年都会有学生被分流到学区外的学校。
福田
此前福田商务公寓就可以积分入学了，并且已有详细的积分类别对应项。虽然分值比南山更友好，但依然存在无法入学的风险。
商务公寓也是被归到特殊房产类进行积分，与自建房、集资房、租屋和军产房一样属于第三到第四类型，同类竞争压力比较大。
如果儿童落户在该房产，商务公寓最高能积到70分，与商品房分值差是10分。但福田大部分商务公寓不能落户，因此只能积到65分，跟租房类型的福田户籍儿童一样，没有太大优势。
只要满足条件，不管是商品房、特殊房产、租房每个月都能加0.1分，最高不超过10分。所以孩子即将上小学的临时购买公寓，上不了学的风险更大。
楼校长找来了福田2018年最新积分入学办法，家长们可以自行对比下↓
图片来源：福田教育局官网
图片来源：家长帮深圳站
小一公办学位紧张的区域主要集中为：
八卦岭片区（园岭小学、园岭外国语小学、园岭实验小学）
梅林片区（梅园小学、梅林小学、梅山小学、梅丽小学）
百花片区（荔园小学、百花小学）
景田片区（景田小学、景秀小学）
上沙片区（上沙小学）
新洲片区（新洲小学、新沙小学、绿洲小学）
福田南片区（上步小学、福田小学、福南小学、南园小学、南华小学、福民小学）
石厦片区（石厦学校）
侨香片区（侨香外国语学校）
初一公办学位紧张的区域主要集中为：
八卦岭片区（红岭中学园岭初中部）
百花片区（市实验学校）
景田片区（福田外国语学校）
石厦片区（红岭中学石厦初中部、石厦学校）
侨香片区（侨香外国语学校、市高级中学）
罗湖
相对于福田和南山，罗湖的基础分普遍更高，对公寓类产品更加宽容。
如果土地用途是“住宅、居住或商住”且产权70年的公寓，则可当做住宅类商品房积分申请。但若是其他类型的土地用途，则视为特殊房产申请。
非居住性质且产权不是70年的公寓，与商品房积分相差太多。购买商品房或者原居民租屋且儿童落户的积分基础分是100分，而特殊房产类公寓大多不能落户，基础分则是60-70分，跟A类差了30-40分。
特殊类房产申请入学，和租商品房类型是同样级别的，并且需要实际居住。除此之外，港澳籍儿童也基本在同几类，竞争太大。
罗湖学位太紧张，最新规定购房不满一年都不保证就近入学。
图片来源：罗湖教育
图片来源：家长帮深圳站
小学：深圳小学、莲南小学、仙桐实验小学（含莲塘校区）、华丽小学、翠茵小学、东晓小学、淘金山小学、布心小学、草埔小学、凤光小学、笋岗小学、红岭小学、桂园小学、红桂小学、人民小学、螺岭外国语实验学校（含湖贝校区）、翠竹外国语实验学校、北斗小学、翠北实验小学、东昌小学、滨河小学、大望学校、洪湖小学、碧波小学。
初中：深圳中学、第二实验学校初中部、翠园中学初中部、翠园中学东晓校区、罗湖外语学校初中部、罗湖外语学校初中实验部（原罗芳中学）、桂园中学、笋岗中学、文锦中学、布心中学、松泉中学。
2
各区在售商务公寓及对应学校最后，楼校长还整理了各区在售以及预计今年入市商务公寓新盘，以及其对应的学位。
由于各区教育局官网学区地图还未更新，因此大部分公寓无法查询到详细对应学校，以下是根据目前学区划分范围预估，仅供参考。一切以学校官方最后口径为准。
总体来看，表格里豪宅的频率较高。其中南山在售和待入市商务公寓较多，但大多都是大户型产品，集中在前海蛇口片区，价格都不低。另外西丽是大学区制度，因此塘朗城对应的小学初中分别各有三个学校。
另外，福田的宝树台对应的是名校荔园小学南校区，虽然是小户型低总价，但荔园南学位比较紧张，基本录取的都在80分以上，因此也比较危险。
大家可以对应上边的积分细则根据自身情况计算，来看看入读学校的几率有多高。
（仅供参考）
往期文章回顾