布吉某新盘降价1万/平四天就卖光？假的！
听说，最近深圳新房市场有点“火”。
这不，楼校长这几天就被龙岗某新盘刷屏了：降价1万/平、4天卖光！
▲中介微信群讨论
▼某中介朋友圈
然而楼校长稍微深入地查证了一下后，只想对抱着“抢笋盘”的心态而着急入市的购房者们说一声：你可清醒一点！
需要强调的两点就是：此楼盘没降价1万/平，也没有卖光。具体情况如何，待楼校长一一道来。
事情真相
这次的主角是位于龙岗布吉的东方盛世花园二期，打着“名校旁降价盘”的旗号，成功吸引了大批购房者的注意。
在刚过去不久的清明假期，购房者甚至在营销中心排起了长队，只为看一看样板间。
根据代理中介的口径，本次推出的房源单价4.3万/平，相比去年开发商降价了1万/平。再加以“名校百合外国语旁”的宣传口径，对于大部分购房者来说，每个字眼都能够刺激购买神经。
难不成真的因为“政府限价”威力，开发商扛不住大降价了？
首先，项目整体均价5.7万/平，虽然这次中介力推房源价格基本在4万多/平，但这并不意味着是降价。从深圳规土委官方网站就可以查询到，由于产品户型不同，项目价格区间就在4.3-7万/平。
这次中介主推的是E栋180多套房源，户型是80-89平2-3房。而这批房源在规土委的备案网站上，价格就在4.3-5.2万/平，跟中介宣传的没啥差别，不存在“降价1万/平”一说。（一搜大把4.3-4.4万/平的房源~↓）
楼校长把项目二期所有房源备案价都整理出来了，大家可以仔细对比一下，就能发现其中“套路”。（上下滑动查看↓）
[E栋1单元]（上下滑动查看户型价格表）
E栋位置相对于其他两栋更差，临着龙岗大道有噪音影响。而另外两栋靠着花园，更安静一些，且F栋的大户型单价都在6-7万/平之间，因此拉高了整体的均价。
图片来源：深圳房地产信息网
而根据中介宣传的口径，经过4天奋战项目所有产品都已售罄，真的如此抢手？
昨天下午楼校长咨询了现场销售，其表示还有房源在卖，主要是F跟G栋，每个户型都有。只不过单价更贵，都在5万/平以上。另外装修4000元/平，需要一次性付清。
也就是说，所谓的售罄，只是位置差价格便宜的E栋产品卖光了。而项目整体有637套房源，E栋只占了1/3。
东方盛世花园二期早在去年7月就拿到了预售，楼校长当时就报道了其开盘情况，由于是在营销中心顺销，所以当天销售成绩惨淡，去化率仅2%。
时隔大半年，这次却能引起了市场躁动，其时间点也是选得相当“高明”。
由于三价合一政策出台不久，市场还在缓冲期，不少购房者将目标瞄准了新房。而东方盛世花园趁着政策优势抓紧卖房，迅速启动了各家中介联动，并在清明假期以“开盘”形式推出。这批房源主要是刚需户型，再加上降价等噱头，因此就有了所谓“排队看房、4天抢光”一说。
另外项目宣传中都会提到的百合外国语，的确是深圳很厉害的名校，只不过是民办而且是考试录取招生。所以对于业主们来说，实际意义也不大。
刚需想趁着低价捡笋盘无可厚非，但也要注意甄别宣传背后的虚实，以免因为着急而误判。
实地探访
楼校长之前也实地探访过东方盛世花园，就位置来说，项目还是有一定优势，就在布吉关口，距离罗湖也比较近。但距离地铁较远，且周边配套还有待完善。
以下是楼盘实际情况，请查收~
东方盛世花园（二期）
价格：楼盘均价57000元/平
楼盘位于龙岗布吉关口，荣超花园公交站附近。二期项目于2013年底批地，2016年开始动工。项目占地面积43881.4平，建筑面积75562.26平，二期总户数637。
二期有3栋住宅在建，已全部封顶，预计将于2020年8月1日之前交房。二期项目已于2017年5月13日开盘，但是当天去化率并不好，仅为2%。
推售户型：项目主推80、89平两室、小三房。分为E、F、G三栋，共7个单元。
E栋靠近马路边，共24层，2梯4户设计，80平2室，89平小3室，朝西。F栋为楼王，楼高18层，2梯2室，户型主要为130平、136平大3室。G栋楼高33层，2梯4室。南北朝向，主要户型有130平3室、89平小3室、80平2室。
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交通条件：项目虽然作为三号线沿线物业，但是比较尴尬，因为无论是去往布吉地铁站抑或是草埔地铁站，距离均超过1公里，步行至少15-20分钟。
此外，项目周边规划有地铁17号线，将会在项目东北侧直线500米处设站，而17号线是一条连通平湖、布吉和罗湖的南北走向区域干线。但是预计17号线最快也要在2023年以后才会开工建设，按五年建设周期计算，17号线通车最快也是10年以后的事情了。
除了地铁不方便之外，项目周边公交尚算便利，粗略统计，超过20辆不同线路的公交车路过荣超花园公交站，有区域短线的，也有通往罗湖、福田、南山，乃至盐田的跨区域公交车。从项目到荣超花园公交站距离大概300米左右。
同时，项目位于布吉关口，紧邻龙岗大道，本应自驾十分便利，5分钟内可以接驳文锦路和泥岗路，通往罗湖和福田。但是布吉关口车流量较大，特别是早晚高峰期，容易出现拥堵现象。
商业配套：目前项目周边没有大型的集中商业，主要依靠周边小区的沿街商业。因为周边住宅小区较多，所以沿街商业也比较丰富，可以满足日常生活需求，但是较为分散。
与项目直线距离1.5公里的信义金御半山，规划了超10万平米的大型集中商业，算是弥补了片区内大型商业的空缺，也可以满足居民日常生活所需。
教育资源：此次中介猛推项目是名校学区，但其实项目周边的百合外国语学校，需要通过考试选拔学生。
除此之外，东方盛世目前属于贤义外国语学校和信义小学学区范围，也就是说东方盛世业主的小孩可以报读这两所学校。在学位异常紧张的布吉，能划分到这两所口碑都还算不错的学校，也算得上很难得了。
周边环境：项目正门口为立交大桥，有铁路经过，靠近马路这边的房子居住环境可能会很嘈杂，周边农民、小摊小店房也较多。
周边环境（左右滑动查看更多）
周边房价情况：距离项目最近的新盘是信义金御半山，均价在6.3万/平。目前布吉片区新房住宅价格基本在4.6-5.5万/平。
周边二手房很多，挂盘价格在2.7-7万/平之间，户型有22-192平1-5房，选择面比较广。其中单价较高的主要是复式产品，二手房价格在3-5万/平之间的房源较多。
（楼盘情况部分资料来源于咚咚找房）
综合来看，现阶段项目的优势并不如预想的高。周边环境欠佳，多以农民房为主，整体配套也有待完善。
不过项目位于布吉中心片区，根据规划未来将成为龙岗区布吉商业中心的重要组成部分。再加上周边旧改棚改的推动，未来潜力还是有的。
图片来源：咚咚找房
然而常年“不急”的布吉，等待规划配套完全兑现还需多久？大家可以在评论区说说自己的看法~
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