深圳开发商请注意，再不玩租赁就晚了！
最近，深圳楼市的风好大，更准确地说，这场大风源起于租赁市场。11月10日，经过近60轮的竞价，深圳市安居集团以10.1亿总价外加10800平的人才房面积竞得深圳首宗“只租不售”宅地，楼面地价近2万/平。而除了罗湖、福田和盐田因为实在拿不出地以外，深圳其他区都将陆续推出纯租赁地块。
自十九大之后，“房住不炒”成为深入人心的定位，“租购并举”化身悬壶济世的手段。现在说租房，和以前谈买房一样，成了一件正经事。
以后，深圳人将看到越来越多的房源出租而非出售，市场上问租金的那群人正在壮大，而张口闭口单价、总价的那群人或许会慢慢消失不见。
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长租公寓：三分天下中的“后来居上者”
在深圳，有70%的住房处于租赁状态，有80%的人，在租房。目前，城中村、商品房以及长租公寓这三类占据了深圳租赁市场的主流地位。
在链家最新发布的“深圳租赁”调研报告中提到，深圳仅商品住房租金一年就达216亿元，而这却只占到总租金的3成左右。毕竟在深圳，占据了总租赁住房6到7成的城中村的租赁，也就是所谓的农民房才是深圳租赁市场最重要的供应。深圳市规土委有负责人曾指出，深圳的城中村容纳了700万人。如果加上流动人口的话，实际上有过千万人生活在其中。
链家的报告里指出，“点对点”“个人对个人”仍是深圳租房的主流模式。九成房东会选择中介，大部分不愿意将房源交付长租公寓打理。不要说房东，甚至不少租房者内心深处也都认为租房住只是权宜之计，买房才是硬道理。
直到去年李克强总理明确提出要大力发展住房租赁市场，才让原本不那么被资本青睐的长租公寓成为了地产调控的方向和未来发展的风口。慢慢，越来越多的人开始意识到，那些因为买不起房而滋生的失望，或许将由租更好的房的希望来抚平。
风乍起，吹皱一池春水，也吹来了一群追着长租公寓跑的人。
据统计，目前北上广深四个一线城市的集中式品牌长租公寓数量合计达335家。排名前30的房企中超过1/3通过不同方式布局了长租公寓。在深圳，包括万科、碧桂园、中海、招商蛇口、佳兆业在内的品牌开发商先后都成为了“追风筝的人”。
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从遇冷到走红，是时代给它开的一个玩笑
仿佛一夜之间，长租公寓就风生水起。但在它刚面世时，开发商和购房者都没它当回事，在得到政策青睐之前，它碰足了壁。
最早在2002年，上海一家名为优帕克的公司就开始涉足长租公寓领域，但当时的开发商们大都沉浸在“从拿地到开发再售卖”的模式中，高周转才是正道，投资回报周期长的长租公寓很难进入开发商们的法眼。所以尽管优帕克起步早，但在其后九年的发展过程中，它只积累了1000套房源。
十几年来，商品房市场经历了起起伏伏，而长租公寓始终蛰伏在那里。
到2014年，雷军的顺为基金联合联创策源向YOU+公寓投了1个亿，受到刺激和得到启发的品牌房企及其上下游企业开始加快各自在长租公寓市场布局的步伐。
此后一段时间，长租公寓的势头很猛，但要想赚钱，却很难。此前就有房企表示，做长租公寓“三年内不考虑盈利”。深圳空置的集中物业太少，而开发商改造自持物业的成本又太大，如何获取优质低成本的房源成为长租公寓发展的瓶颈。
对于长租公寓而言，光有风是不够的，还得有土壤。在租购并举的方针指导下，政策的天枰终于倾斜。
先是国务院发文：允许将商业用房改建为租赁住房。房源有着落了，瓶颈也就打开了。
今年7月，深圳被确定为首批12个重点开展住房租赁的试点城市之一，8月，深圳政府提出，收储100万套城中村房规模化入市用作租赁用房。
至此，长租公寓发展的土壤也有了。时代给它开了一个漫长的玩笑，也给了一个令它满意的解释。
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追“风筝”的人：心有多大，舞台就有多大
“头顶有风，脚下有土”的长租公寓进入了抢占市场份额的发展阶段。阿里巴巴和京东等电商利用大数据优势，与地方政府合作开发官方租赁平台，探索“信用租房”。而品牌房企们也先后喊出万间、十万间房源保有量的目标。来得不算早的碧桂园更是计划未来三年打造100万间长租公寓。
“有人说碧桂园来晚了。但我觉得刚刚好，避开了今年上半年土地市场的疯狂和不断加码的政策。最关键的是，现在的碧桂园完全有能力、有信心为深圳这座城市创造出不同以往的产品，留下自己鲜明的烙印。”碧桂园集团深圳区域总裁胡超如是说。
然而做长租公寓绝不是简单的把房子改造出租，金融、品牌、资本、产品，无论是缺了谁，都可能做不长。
碧桂园的“小目标”之所以如此之大，显然是因为听到了时代在召唤。房地产的未来属于“租售并举”，也属于那些锐意进取的开拓者们。
深圳不是要建40万套保障性住房和人才房么？碧桂园积极响应了号召，荣汇项目大义凛然地配建了超70%的安居房。国家不是提倡“租售并举”么？荣汇项目积极响应，打造碧桂园深圳区域首个自持式长租公寓。
在龙华“只租不售”地块的竞买者中，除了安居集团、佳兆业、保利等企业，我们也发现了碧桂园的身影。生而遇“蓝海”，碧桂园是幸运的，也是聪明的，认真的。从筹建安居房，到发展长租公寓，再到捧场70年自持宅地，新时代里，新风向下，你可以看到碧桂园不遗余力的投入和推动。
今年7月份，住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度。对于前期投入大，回报周期长的长租公寓而言，这无疑是久旱逢甘霖。
租房也能贷款，最高100万。11月3日，深圳建行发布个人住房租赁贷款产品——“按居贷” 。碧桂园与万科、恒大等11家房企，和建行签署了首批5481套长租房源租赁权转让协议。据了解，碧桂园深圳区域长租项目早在9月底就与建行签署合作协议，获得了一笔金额可观的融资，根据最新协议内容，碧桂园将向建行长租平台提供房源，建行则为碧桂园提供针对企业、项目和消费者的三重金融服务。
扛着“租购并举”的大旗，银行进军长租公寓领域。这背后的逻辑，大抵是因为在人口净流入的城市，年轻白领有很大的租房需求，而即使运营商经营不善，也不愁找到接盘侠。换句话说，政策的风口就是银行的底气。
于是建行和众房企一拍即合，联手让长租公寓从风口走向浪尖。政策的风放肆拼命地吹，有底气的银行也不止建行一家，所以积极的碧桂园也不止为自己找到一个合作伙伴。10月30日，碧桂园集团就与中信银行签署战略合作协议，碧桂园为自己发展长租住宅领域找来了300亿元保障基金。
培育长租公寓市场是个烧钱的活，但碧桂园没有了后顾之忧，因为它有了不差钱的盟友。
钱，有了。房源，也有着落了。成功，似乎触手可及。而隔在“触手”和“可及”之间的，是产品。
如果说房源是保障，金融是纽带，那么在长租公寓发展的闭环里，核心应该是产品。这是一场忽然之间就变得异常激烈的博弈，想赢的人会把自己和自己的产品武装到牙齿。
于是在11月2日，你看见了有了金融保障的碧桂园与美的集团达成协议，为未来旗下的100万间长租公寓引进美的的智慧家居、智能家电系统。
风很大，追“风筝”的人很多也很拼，碧桂园是一个缩影。谁都没有未卜先知的能力，但总有人能做出超前布局的决断，荣汇项目是碧桂园进入深圳的“处女作”，它能拼下这个项目，不容易，也不含糊。
说它不容易是冲着项目配建了超7成的安居房，而安居房的置业成本与商品房比起来又有着云泥之别，就如碧桂园集团深圳区域总裁胡超说的，“我们的项目离城市核心区不远，交通也很方便，而价格却只有城市核心区的一半左右，这就给年轻置业者减轻了很大压力。”胡超还强调，除了配建安居房，碧桂园在深圳也会发展长租公寓项目。如此一来，碧桂园一口气就将保障房和长租公寓两大风口产业一箭双雕。
目前，碧桂园深圳区域除了将荣汇项目自持长租公寓外，还在罗湖、塘坑和坂田等区域签约了多个长租公寓项目，其中包括了自持物业及改造项目，12月就将陆续开放样板间。对于深圳长租市场而言，碧桂园来得不算早，而在北京、上海、广州、厦门等一二线城市，碧桂园也已布局有10多个项目。
风起了，长租公寓顺势从居住链条的一角，走到市场中心。他们笼络了最富潜力的年轻客户，不过更重要的价值在于，传统的居住方式随之改变了。深圳房地产研究中心主任王峰表示，深圳虽然房价高，但租金不高，未来有很大发展空间。房企、银行、中介和创业者对租赁都有积极性，未来会有更多的开发商参与进来。
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