新政后深圳买新房更划算！竟还有首付100万内住宅？
三价合一政策靴子落地，一夜间二手房交易成本直线拉升，不少精明的购房者们将眼光再次聚焦到新房上。
然而，自调控以来，深圳新房供应量始终未见回升。直到春节后，新房市场才又开始有所升温，近期深业东岭、龙光玖龙玺等项目在中介的疯狂call客联动下，也都交出不错的成绩单。
比起刚需市场，豪宅市场温度更高。近期有不少人询问楼校长关于润府、中洲湾、臻山府等住宅项目推售情况。楼校长答案很直接：不确定、很难买。为什么？一一拆解看就知道了。
1
为什么大家都在等新房、抢豪宅？
01
供应少！住宅推售量更稀缺！
深圳可供开发的土地及供应显然是不够的。潜在供应的放量在限价政策的抑制下也几乎是挤牙膏式的推售，特别是住宅更为稀缺。
2018年开年至今，仅龙岗新推了2个住宅项目，还是110平以上的大户型。
新房小户型住宅更为稀少，楼校长之前统计的2018年将会推出新盘中大概就宝树台一个小户型住宅项目（面积段32-46㎡），具体推售时间未定，目前在售公寓产品。
02
新房、二手房房价倒挂！
严控限价下，深圳多个片区的二手房和新房的价格已经出现倒挂，以现阶段在售热门新盘及待售新盘为例（数据来源：深圳房地产信息网、链家网）：
龙光玖龙玺
二手房：8.4-9.7万/平、新房均价：8万/平
半岛城邦
二手房：8.4-15万/平、新房均价：13万/平
宝能城
二手房：8.8-10.1、新房均价：8.2万/平
华润城润府
二手房：8.9-12万/平、新房均价据说：8-9万/平
......
楼校长默默截了个图，近期网红华润城润府，一期二手房价格已超10万+，一个月内中介带看就接近1000次！也难怪二手房小业主能如此傲娇，毕竟定价权自己说了算，不像新房市场定价受到多项政策限制。
03
政策不放松！
两会刚闭幕，楼市重申三不变：调控决心不变，严调目标不变，长效机制方向不变。深圳规土委负责人也明确表态“确保未来3-5年新房环比不涨”。
如此背景下，楼市政策显然只会加紧不可能放松：
1、新房限价持续！限价导致的一二手楼价格倒挂和对房价上涨的心理预期，在一些购房者看来，很多新房只要买到就是赚到。
2、信贷持续收紧！信贷收紧的差别化在于住宅跟非住宅，如近期中行的新政，商业贷款利率直接上浮30%，另一方面则是首套跟二套。但信贷收紧的影响在于，放款周期被大大延长，非现楼的新房放款购房者月供还可以延后交，但二手房则直接影响交易流程，拉长交房时间。
3、二手房交易成本提升！三价合一眼下已落定，如此一来，二手房成交成本大大提升（税费或增加4-6成，首付增加近两成）；而新房不受此政策影响，并且税费比二手房少，交易成本更低。
2
刚需新房有得选么？深圳首付100万以内买哪里？
豪宅抢破头也得有钱才有资格玩，对于经济没有那么充裕的刚需客来说，在深圳买新房又有什么选择呢？
楼校长找遍了深圳2018年在售的新项目，提炼出来首付100万以内的刚需住宅盘，其中南山、福田、龙华、光明、大鹏五个区都缺少低首付住宅，龙岗区仍然独占鳌头有八个楼盘可选择。
罗湖区（2个）
南山、福田两个区本身新房住宅就比较少，小户型住宅就更加稀缺，单价也都不低于7.5万/平，我们传统意义中的关内三区也只有罗湖区能找到两个总价比较低的住宅，而且都是旧楼翻新项目，最小面积段在36平左右，但由于太子道是深圳中学的学区范围内，单价高出MR.91公馆近4万。
宝安区（1个）
宝安区的住宅项目不少，但在售的住宅产品大多数是七八十平的2-3房产品，单价也并不低，目前楼校长也只能找到华苑一个楼盘是首付低于100万的，但目前华苑的房源并不多，周边配套也尚未起来。
坪山、盐田（共3个）
盐田区、坪山区今年在售的新项目都不到10个，盐田只有5个在售项目。两个区在售的小户型住宅只有三个。
龙岗区（8个）
相对来说，今年龙岗的新项目仍然是深圳新房的供应大区，目前在售项目就有55个，其中小户型住宅项目却只有8个，同样非常稀缺。
以区域内最低总价住宅盘——凯旋TRC为例，楼校长此前到访的当天下午就卖了5套住宅。
项目位于龙岗布吉街道，周边有地铁5号线长龙站（步行10分钟左右）和布吉站（3.5号线换乘站，14号线布吉站近期已经开工建设），项目距离东站也只有500米，交通非常方便。
项目目前在售的是38-87平升维移动百变空间，楼校长现场体验了一下，室内空间可以各种移动变换，移动衣柜、移动墙体等设计有趣又实用。
此外，本项目还是布吉片区为数不多的集住宅、办公、酒店、美食、商业为一体的型变综合体，将为布吉片区带来更多元化的业态体验。
看到这里，你是决定买新房还是二手房呢？
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